Металлические перекрытия с деревянным наполнением
Клуб защитников тишины
Сегодня проштудировал различные варианты старого фонда СПБ через сайт gorod.gov.spb.ru.
Нашел различные варианты перекрытий:
1. Железобетонные сборные и монолитные
2. Деревянные по металлическим балкам оштукатуренные междуэтажные
3. С кирпичными сводами и бетонным заполнением по металлическим балкам
Часто бывает, что сразу и железобетонные и деревянные по металлическим балкам стоят вместе (видимо смешанные).
Из этого вопрос, что это еще за перекрытия «С кирпичными сводами и бетонным заполнением по металлическим балкам» и можно ли с такими жить? Намного хуже монолитных?
- Комментировать
- 3385 просмотров
Похожие документы
- Для меня теперь нет наций и рас
- Индекс звукоизоляции межкомнатных дверей
- Шум и психология
Подписка на комментарии Комментарии (12)
У меня складывается впечатления, что от общей толщины перекрытий нет такой грандиозной разницы при ударных шумах. В панели, где стены такие же тонкие, как перекрытия (по 14-16 см), да еще и железобетонные конструкции спаены между собой, такие шумы идут, как по проводам. Единственное, что может остановить грохот или серьезно его уменьшить — это плавающие полы. Я даже подозреваю, что у вас с шатровыми перекрытиями и нормальным полом звуки в раза 2 тише доходили, чем у меня с 14-16см. перекрытиями и линолеумом на стяжке.
Если перекрытие однородное (плита), то особой разницы может и не быть. Я жил в монолите, где всяко больше 16 см перекрытия, жил в 137 серии — и там и там слышал ходьбу и некоторые другие звуки примерно одинаково. И там и там линолиум на стяжке был.
Сейчас понимаю, что шаги, наверное, я слышал везде периодически, но просто мой мозг их фильтровал, и они меня не напрягали, т.к. люди нормально ходили и детей не было. Сейчас прислушиваюсь непроизвольно во всех квартирах где бываю у родственников/друзей — понимаю, что ходьба верхних и их возня есть практически везде (в панелях/монолитах) на средних этажах, т.к. звуковосприятие обострено до предела. А хозяевам пофиг — они еще здоровы и крепки нервами). Наиболее тихо у родителей в СФ с балочными перекрытиями.
Тут на форуме есть тема, где верхних через суд заставили сделать плавающий пол на шатровых перекрытиях — тише конечно стало, но слонячий топот и падения предметов все равно никуда не делись. А вот с родной ЗИ (пол на лагах) таких проблем не было.
В плане ударного шума очень плоха однородность панелей. В такой конструкции, звук идёт — Вы правы, как по проводам, без потерь. Ещё «лучше» в монолите, т.к. там вообще даже стыков нет. Балочные перекрытия(только не деревянные) хороши как раз своей неоднородностью — звук затухает, переходя с конструкции на конструкцию. Этим хороша кирпичная стена(помимо массы, конечно) — там сплошные переходы: кирпич-раствор.
Но опять же в миллионный раз — ударный шум возникает не сам по-себе и порождается не стенами-перекрытиями, а дебилами, так что тут лучше бороться не со следствием — прохождением шума по конструкциям здания, а с причиной — отсутствием ударов.
У меня складывается впечатления, что от общей толщины перекрытий нет такой грандиозной разницы при ударных шумах. В панели, где стены такие же тонкие, как перекрытия (по 14-16 см), да еще и железобетонные конструкции спаены между собой, такие шумы идут, как по проводам. Единственное, что может остановить грохот или серьезно его уменьшить — это плавающие полы. Я даже подозреваю, что у вас с шатровыми перекрытиями и нормальным полом звуки в раза 2 тише доходили, чем у меня с 14-16см. перекрытиями и линолеумом на стяжке.
Ремонт перекрытий. Замена перекрытий в старом фонде.
Компания «СТК»21 ВЕК» имеет профессиональный опыт по замене, а так-же ремонту различных видов перекрытий в домах старого фонда, промышленных цехах и производствах.Выды перекрытий бывают различные, поэтому до начала монтажа необходимо учитывать такие нюансы, как длина и ширина помещений, планируемое давление на перекрытие.Так-же имеют значение стены здания или помещения, на которые будет в дальнейшем распределяться нагрузка.
Ремонт и замена деревянных перекрытий — от 3000р./м.кв.
Ремонт и замена металлических перекрытий — от 5000р./м.кв.
Монтаж деревянных межэтажных перекрытий — от 4000р./м.кв.
Монтаж металлических межэтажных перекрытий — от 6000р./м.кв.
Монтаж облегченных перекрытий с утеплением — от 4500р./м.кв.
Монтаж перекрытий по металлическим балкам — от 6000р./м.кв.
Основные требования,применяемые к перекрытиям.
- Перекрытия должны обладать достаточной прочностью, чтобы выдержать нагрузку как от собственного веса, так и полезную (мебель, оборудование, находящиеся в помещении люди и т.п.). Величина полезной нагрузки на 1 м2 перекрытия устанавливается в зависимости от назначения помещения и характера его оборудования. Для чердачных перекрытий полезная нагрузка должна быть не больше 105 кг/м2, а для цокольного и междуэтажного перекрытия 210 кг/м2.
- Перекрытие должно быть жестким, то есть под действием нагрузок не давать прогибов. (допустимая величина от 1/200 для чердачных перекрытий до 1/250 пролета для междуэтажных).
- При монтаже перекрытия должна предусматриваться достаточная степень его звукоизоляции, величина которой устанавливается нормами или специальными рекомендациями по проектированию зданий того или иного назначения. Для этого необходимо тщательнее закрывать щели в местах стыковки материала, во избежании перехода звука из соседних помещений, расположенных выше или ниже.
- Перекрытия, разделяющие помещения с разницей температур от 10 гдадусов (например, отделяющее холодный подвал от первого этажа или чердак от первого этажа), должны удовлетворять требованиям теплозащиты, то есть необходимо увеличивать слой теплоизоляции.
Ни одна конструкция перекрытий, особенно деревянных, не может противостоять длительному воздействию огня, но у каждого материала существует свое значение предела огнестойкости. Предел огнестойкости железобетонных перекрытий - 60 мин; деревянных перекрытий с засыпкой и нижней оштукатуренной поверхностью- 45 мин; деревянных перекрытий, защищенных штукатуркой, около 15 мин; деревянных перекрытий, не защищенных несгораемыми материалами, еще меньше.
Виды перекрытий :
междуэтажные ( разделяющие жилые этажи, включая и мансардный), подвальные ( отделяющие подвал от жилого этажа), цокольные (отделяющие жилой этаж от холодного подполья) и чердачные (отделяющие жилой этаж от неотапливаемого чердака).
По своему конструктивному решению несущую часть перекрытий можно разделить на:
- балочные, стоящие из несущей части (балок) и заполнения;
- безбалочные, выполняемые из однородных элементов (плит-настилов или панелей-настилов).
1. Балочные перекрытия:
В балочных перекрытиях несущую основу составляют балки, расположенные на одинаковом расстоянии друг от друга, на которые укладывают элементы заполнения, выполняющие ограждающие функции. Балки могут быть деревянными, железобетонными или металлическими.
Б. Перекрытия по металлическим балкам
По сравнению с деревянными достаточно надежны и более долговечны, а также имеют меньшую толщину (экономят пространство), но подобные перекрытия возводят редко. Для заполнения проемов между балками можно использовать легкобетонные вставки, облегченные железобетонные плиты, деревянные щиты или деревянный накат. Масса 1 м2 такого перекрытия часто превышает 400 кг.
- Металлической балкой можно перекрыть большие пролеты ( 4-6 метров и более).
- Металическая балка негорюча и устойчива к биологическим воздействиям(гнили и т.д.).
Но перекрытия по металлическим балкам не лишены недостатков:
- в местах повышенной влажности на металле образуется коррозия.
- Кроме того, такие перекрытия имеют пониженные тепло- и звукоизоляционные качества. Чтобы смягчить этот недостаток, концы металлических балок обертывают войлоком.
В таких перекрытиях несущим элементом является прокатный профиль: двутавр, швеллер, уголки.
Между балками укладывают сборные железобетонные пустотелые плиты толщиной 9 см. По железобетонным плитам нанесен слой шлака и железобетонной стяжки толщиной 8-10 см. Расход стали высокий - 25- 30 кг/м2 в зависимости от марки стали, из которой изготовлены балки.
1 - «чистый» пол; 2 - дощатый настил; 3 - балка; 4 - сборная ж/б плита; 5 - гидроизоляция; 6 - сетка штукатурная; 7 - штукатурка.
Стоимость материала: Цена стального профиля составляет от 7 до 18 дол./пог. м. Стоимость облегченной железобетонные плиты - от 110 долларов за штуку. На 1 кв. метр перекрытия по металлическим балкам вы потратите от 100 долларов и выше.
Перекрытия из железобетонных балок
Устраивают на пролетах от 3 м и до 7,5 метров. Осложняется работа тем,что необходимо использовать подъемную технику. Вес таких балок составляет 175- 400 кг.
- С помощью железобетонных балок можно перекрывать большие пролеты, чем с использованием деревянных.
- Для монтажа перекрытия по железобетонным балкам необходимо использовать грузоподьемное оборудование.
Монтаж: Железобетонные балки укладываются на расстоянии 600-1000 мм. Заполнение межбалочного пространства устраивают в виде легкобетонных плит или пустотелых легкобетонных блоков (при дощатых полах или паркетных используют плиты, а при полах из линолеума или паркету по бетонному основанию - пустотелые блоки).
(1.- железобетонная балка, 2.- пустотелые блоки, 3.- цементная стяжка, 4.- линолеум)
Швы между балками и плитами заполняют цементным раствором и затирают. Чердачные перекрытия обязательно утепляют, междуэтажные звукоизолируют, цокольные перекрытия также утепляют.
Собственность в старом доме несет много плюсов, это и выгодная локация (как правило центр), и отличная ликвидность (престижную квартиру можно быстро и выгодно продать), а если это исторический центр, то точно Вы его не покинете. Но старый жилищный фонд несет в себе и немало минусов – изношенные коммуникации, ветхие перекрытия сверху и снизу, перекошенные перегородки и т.д. Капитальный ремонт в таких домах следует начинать с замены или усиления перекрытий, не стоит тратить много средств на ремонт без прочного основания.
Замена ветхих перекрытий
Чаще прибегают к полной замене старых перекрытий. Конечно же, на глаз не определить несущие способности существующих конструкций, и нужно делать расчеты, но как правило именно замена ветхих перекрытий на новые и является единственным безопасным вариантом при ремонте в старом фонде.
В строениях старого фонда, в основном, использовались перекрытия двух типов: с металлическими несущими балками, обычно это двутавры разного сечения и с деревянным и несущими балками из бруса или бревна. Несущие балки монтировались с шагом от 0,8 до 1,5м., пространство между ними, так называемый «накат» выполнялся из деревянных досок или горбыля большого сечения. Большинство домов старого фонда в Москве реконструировалось и перестраивалось, поэтому встречаются комбинированные перекрытия из деревянных и металлических балок.
Причиной деформации как металлических так и деревянных балок перекрытий в домах старого фонда является неправильная влажность и тепловой режим, протечки, изначально неправильный конструкционный расчет. Это и многое другое приводят к грибковым поражениям древесины балок, то есть к гниению, и к медленному разрушению с потерей несущей способности. Как правило гниение балок обнаруживает себя в местах захода их в стены а так же посередине.
При обследовании конструкций для составления технического заключения, особое внимание необходимо обращать именно на эти места.
Металлические балки под воздействием выше перечисленных факторов поддаются коррозии вплоть до потери несущей способности, чаще это происходит в местах санузла, ванны и кухни.
Большой возраст домов старого фонда и неблагоприятные факторы, которым за это время балки подвергались, приводят к потери несущей способности, частичным разрушениям или повреждениям здания. Кроме того, большее количество существующих балок перекрытий в жилье старого фонда не соответствует требованиям современных СНиП, поэтому почти всегда, выполняется замена перекрытий или их усиление.
Старый фонд Питера
Старым фондом Санкт-Петербурга принято считать дореволюционные здания, которые возводились в начале XVIII века и до 1917 года.
В основном эти дома находятся в историческом центре в Центральном, Петроградском и Василеостровском районах, однако таких построек в городе осталось относительно мало, главной долей старого фонда являются бывшие доходные дома с жильем, которое сдавалось в аренду, казармы, постройки складского типа, флигели, но встречаются и постройки дворцового типа. В большинстве случаев – это 3-, 4-этажные дома, если же этажность больше, это означает, что производилась надстройка в более поздний период. Такие старые помещения отличаются хорошим качеством строительства, и неудивительно, ведь менее качественные постройки давно разрушились. Эти дома претерпели многочисленные испытания – наводнения, пожары, обстрелы в период военных действий, но, выстояв, сегодня представляют собой культурно-историческую ценность.
Продажа квартир в Санкт-Петербурге
Годы возведения
Жилые «петровские» дома с квартирами, которые в технических документах датированы XVIII столетием, встречаются нечасто. Такие здания отличаются мощными стенами из кирпича, небольшими по площади комнатами с довольно низкими потолками. Но по данным проектно-инвентаризационных бюро, служащие которых указывают в техпаспорте недвижимости год постройки объекта, эта информация не всегда объективна. Повсеместно отмечаются ситуации, когда первые этажи имеют деревянные перекрытия, а верхние – металлические балки. Это объясняется многочисленными надстройками и реконструкциями и, как следствие, в техпаспорт здания может быть внесен и год постройки, и собственно год самой перестройки. Эти случаи не единичны, веками Санкт-Петербург активно строился, реконструировался и уплотнялся, а в период капиталистической формации дополнительные надстройки в виде двух-трех этажных конструкций стали обычным явлением.
Районы застройки
Согласно статистическим данным, доля старого фонда составляет примерно 16 % суммарной площади жилья, но ежегодно жилая недвижимость города расширяется за счет новостроек. Соответственно, доля старого фонда уменьшается. Районы Санкт-Петербурга, возникшие первыми, такие как Центральный и Адмиралтейский, насчитывают практически 95% дореволюционных построек, в Петроградском районе старый фонд составляет 83 % и, наконец, Василеостровский — около 68 %. Также старым фондом представлен Курортный район, где превалируют деревянные односемейные и многоквартирные дома. В этом фонде встречается как элитное жилье, так и рядовые постройки, все зависит от месторасположения. Кроме того, фонд отличается и по качественным характеристикам. Здесь действительно существуют давние постройки в аварийном состоянии, но и не исключение прекрасно сохранившиеся старинные здания. Это и дома дворян, которые впоследствии уплотнили и сделали коммунальные квартиры, и доходные дома, и переустроенные военные казармы, словом, все жилые объекты, которые закрыли дореволюционными стенами.
Также в старом фонде Петербурга имеют место кооперативные дома, возведенные в начале XX века, проще говоря, жилые комплексы с предусмотренными гаражами, большими ванными и в некоторых случаях залами для собрания жильцов-пайщиков. Но преимущественно дореволюционный город был застроен доходными домами, где попадались как небольшие квартирки с общими кухнями (ныне коридорная система), так и роскошные палаты, скрытые в глубине большого строения, порой достигавшие площади до 250 кв. м. Так, известный Толстовский дом, нареченный в честь домовладельца, является ярким представителем именно таких объектов.
Перекрытия в старом фонде
Дома, сооруженные до 1870-х годов, в основном имеют обычные деревянные перекрытия, но в сооружениях этого класса попадаются и особняки с межэтажными перекрытиями, выполненными из благородных древесных пород. Что касается металлических балок, как правило, они встречаются в зданиях, период постройки которых пришелся на период развития металлургии в стране, а именно с 1870-х годов, но все же массовое их применение началось лишь в XX веке. Принято считать, что жилища с деревянным перекрытием пожароопасней, нежели с металлическими балками. Однако это всего-навсего миф, этому есть вполне обоснованное подтверждение. Как правило, дома с металлическими балками имеют деревянное заполнение, кроме того, деревянное перекрытие более устойчиво к огню, чем металлическое, и с этим соглашаются даже пожарные. Поэтому от старого жилого фонда, как и от домов других категорий, не требуют материалов, которые не горят, а вот грамотный противопожарный комплекс обязателен.
Большим заблуждением можно назвать такое: чтобы узнать материал перекрытий в здании старого фонда, достаточно ознакомиться с техпаспортом здания. Здесь может быть такое же недоразумение, как и с годами постройки. Дело все в тех же надстройках, и металлические перекрытия будут иметь место исключительно на последних этажах, а на первых будут, опять же, деревянные балки. По мнению специалистов, проблема не в материалах перекрытий, а в первую очередь в техническом состоянии постройки в целом, которое могут оценить только опытные эксперты.
Коммунальное заселение
Отличительной чертой старого фонда является то, что основанная масса его квартир остается до сих пор коммунальными. Уже на протяжении двадцати лет пытаются ликвидировать коммунальные квартиры, но добились успеха лишь в расселении среднего по площади жилья (до 150 кв. м), и то, в основном квартир парадных кварталов, окна которых выходят на набережные и улицы. Кроме того, сам процесс расселения затрудняется чрезмерными требованиями жильцов коммунальных квартир или же элементарной экономической нерациональностью, ведь не каждый день и не на любую коммуналку найдется покупатель. Но все же старый фонд и комнаты в коммунальных квартирах востребованы и популярны на рынке недвижимости. Существует множество потенциальных покупателей, которые предпочтут хорошую комнату в историческом центре однокомнатной изолированной квартире, находящейся где-то на окраине города.
Перекрытия по балкам
Балочные перекрытия применяются в малоэтажном строительстве (в деревянных и каменных зданиях), при реконструкции зданий старой постройки путем замены деревянных балок на более долговечные металлические или железобетонные.
По материалу балки подразделяются на деревянные, железобетонные и металлические.
Перекрытия по железобетонным балкам.Перекрытия по железобетонным балкам состоят из балок, укладываемых на несущие стены с расстоянием в осях 600, 800, 1000 мм, межбалочного заполнения и пола (рис. 5.5).
Глубина опирания концов балок на стены или прогоны принимается не менее 150 мм. Концы балок на опорах заанкериваются, а зазоры между балкой и стенками гнезда на глубину 40-60 мм заделываются раствором. Межбалочное заполнение (рис. 5.6) состоит из наката, представляющего собой настил из легкобетонных плит и звукоизолирующего (теплоизолирующего) слоя. Швы между элементами наката и балками тщательно заполняются раствором или поверх наката укладывают пергамин. Звукоизоляция выполняется обычно из слоя шлака или песка толщиной не менее 60 мм. Снизу накат и балки затираются раствором. Такую конструкцию применяют при дощатых полах по лагам. При устройстве других видов полов, например цементных, требующих сплошной жест
Рис.5.5. Сборные железобетонные балки и детали их опирания:
а – план расположения балок перекрытия; б – общий вид балки; 1 – балка;
2 – стальной анкер; 3 – стальная структура; 4 – монтажная петля; 5 – заделка бетоном
кой подготовки, пространство между балками заполняется шлаком, по которому укладывается слой шлакобетона толщиной не менее 40 мм и пол (рис.5.6г). Более целесообразными в этих случаях являются накаты из двухпустотных легкобетонных камней — вкладышей, обладающие достаточными звукоизоляционными свойствами и требующие лишь тщательного заполнения швов раствором (рис. 5.6 д).
Перекрытия по металлическим балкам.В настоящее время металлические балки применяются лишь в исключительных случаях при ремонте и реконструкции зданий.
Стальные балки (обычно двутаврового профиля) располагаются на расстоянии 1-1,5 м друг от друга. Глубина опирания их концов на стены составляет 200-250 мм.
Рис.5.6. Конструкция балочного перекрытия из сборных
а – общий вид; б – легкобетонная плита; в – легкобетонный камень-вкладыш; г,д – варианты перекрытия с минеральными полами; 1 – железобетонная балка; 2 – накат из легкобетонных плит; 3 – гидроизоляционный слой; 4 – звукоизоляция; 5 – звукоизоляционная прокладка; 6 – лага; 7 – дощатый пол; 8 – шлак; 9 – шлакобетон толщиной
40 мм; 10 – цементный пол толщиной 20 мм; 11 – затирка раствором
Для увеличения площади давления на кладку в целях предохранения ее от смятия под концы балок укладываются бетонные подушки или стальные подкладки. Концы балок заанкериваются в кладку стен и в необходимых случаях отепляются войлоком с последующей заделкой зазоров по периметру гнезда бетоном (рис.5.7).
Межбалочное заполнение может быть из железобетонных сборных или монолитных плит, а в отдельных случаях из кирпичных сводиков.
Рис.5.7. Конструкция перекрытия по стальным балкам:
а – опирание концов балок на стены; б – деталь крепления анкера; в – перекрытие с заполнением железобетонной монолитной плитой; г – то же, кирпичными сводиками;
1 – стальная балка; 2 – стальной анкер; 3 – бетонная подушка; 4 – болт; 5 – заделка цементным раствором; 6 – железобетонная монолитная плита; 7 – легкий бетон; 8 – керамическая плитка по слою цементного раствора; 9 – кирпичный сводик; 10 – звукоизоляционный слой; 11 – два слоя толя; 12 – дощатый пол по лагам; 13 – стальная сетка; 14 – штукатурка цементным раствором
Перекрытия по деревянным балкам.В настоящее время деревянные перекрытия допускается применять лишь в малоэтажных зданиях и только в районах, где лес является местным строительным материалом. Достоинства их — простота устройства и сравнительно невысокая стоимость. Недостатки — сгораемость, возможность загнивания и относительно малая прочность.
Все деревянные элементы перекрытий выполняются из хвойных пород леса (сосна, лиственница, ель и др.) Балки изготовляются преимущественно в виде брусьев прямоугольного сечения, размеры которых устанавливаются расчетом. (рис. 5.8). Расстояние между осями балок принимается от 600 до 1000 мм.
Для опирания межбалочного заполнения к боковым сторонам балок прибиваются бруски сечением 40 х 50 мм, называемые черепными (рис.5.8). Глубина опирания концов балок в гнездах каменных стен должна быть не менее 150 мм.(рис.5.9). Концы балок антисептируются 3%-ным раствором фтористого натрия или обмазываются (кроме торцов) смолой, а при заделке в наружные стены дополнительно обертываются двумя слоями толя. На внутренних стенах или прогонах под концы балок укладывают два слоя толя на дегтевой мастике. Зазоры между стенками гнезда и концами балок на глубину 40-60 мм наглухо заделываются раствором. Расположение деревянных балок перекрытий, а также их анкеровка аналогичны железобетонным перекрытиям балочного типа (рис.5.1 в).
Заполнение между балками (рис. 5.10) состоит из щитового дощатого наката, смазки по верху наката глинопесчаным раствором толщиной 20-30 мм и звукоизоляционного слоя шлака или прокаленной земли толщиной 60 мм. Полы выполняются дощатыми по лагам с устройством в них по углам помещений металлических вентиляционных решеток. Потолки оштукатуриваются известково-гипсовым раствором по драни или подшиваются листами сухой штукатурки.
Рис.5.8. Конструктивные решения деревянных балок:
1 – балка брусковая одинарная; 2 – балка составная из двух брусков цельной древесины; 3 – балка из клееной древесины; 4 – черепной брусок
Рис. 5.9. Детали опирания деревянных балок перекрытий на
а – на наружную стену; б – на внутреннюю; 1 – наружная несущая стена; 2 – наружная самонесущая стена; 3 – внутренняя несущая стена; 4 – деревянная балка; 5 – термовкладыш; 6 – два слоя толя на дегтевой мастике или антисептированная зона балки; 7 – анкер из полосового железа; 8 – костыли или гвозди
Рис.5.10. Конструкция перекрытия по деревянным балкам:
а – с дощатым щитовым накатом; б – то же, из пустотелых блоков; в – то же, из легкобетонных блоков (плит); г – перекрытия в санузлах; д – виды накатов; 1 – балки; 2 – накат (щитовой); 3 – штукатурка; 4 – глиняная смазка; 5 – засыпка; 6 – лага; 7 – звукоизоляционная прокладка; 8 – дощатый пол; 9 – пустотелый легкобетонный блок; 10 – черепной брусок; 11 – раствор; 12 – гипсовая плита; 13 – пол из керамической плитки; 14 – цементная стяжка 20 мм; 15 – бетонная подготовка; 16 – два слоя рубероида на мастике; 17 – дощатый пол; 18 – пластины; 19 – доски; 20 – подшивной потолок
Перекрытия по деревянным и стальным балкам
Классификация перекрытий и требовании к ним
Перекрытия наряду со стенами являются основными структурными частями здания и в значительной степени определяют уровень его экономичности. Удельный вес стоимости перекрытий и полов достигает 18—20% от общей стоимости здания; трудоемкость устройства перекрытий составляет 20—25 от общих трудовых затрат.
Перекрытия состоят из несущей части, передающей нагрузку на стены или отдельные опоры, и ограждающей, в состав которой входят полы и потолки.
По материалу несущей части различают перекрытия по деревянным и стальным балкам, железобетонные, а также перекрытия армосиликатные и керамические.
Перекрытия должны удовлетворять требованиям прочности, жесткости, огнестойкости, долговечности, звукоизоляции, а также и теплоизоляции, сели они отделяют отапливаемые помещения от неотапливаемых или от наружной среды. Для гражданских зданий перекрытия следует проектировать по возможности минимальной высоты — не более 200—300 мм, поскольку увеличение высоты их влечет за собой увеличение объема здания, а следовательно, и его стоимости.
К некоторым типам перекрытий предъявляют еще специальные требования. Так, перекрытия помещений с мокрыми процессами должны быть водонепроницаемы, а в помещениях с выделением газов — газонепроницаемы.
Основным материалом для устройства перекрытий в современном строительстве является железобетон. Армосиликатные и керамические перекрытия применяют редко.
Железобетонные перекрытия разделяются на сборные, монтируемые из готовых элементов заводского изготовления, и монолитные, бетонируемые в опалубке на месте возводимой конструкции.
В настоящее время применяют почти исключительно сборные перекрытия, полностью отвечающие требованиям индустриализации строительства. Монолитные перекрытия как неиндустриальные применяют в тех случаях, когда из-за формы и размеров типовых изделий, изготовляемых на заводах или полигонах, их невозможно использовать для уникальных зданий.
Современные междуэтажные перекрытия нужно монтировать из сборных укрупненных элементов, имеющих наибольшую степень заводской законченности, чтобы исключить на постройке трудоемкие работы по устройству полов и отделке потолков.
Перекрытия по деревянным балкам применяют в деревянных зданиях и в малоэтажных каменных. ЦК КПСС и Совет Министров СССР постановлением от 19 августа 1954 г. «О развитии производства сборных железобетонных конструкций и деталей для строительства» запретили с 1957 г. применять деревянные перекрытия в жилых домах высотой в 4 этажа и более, в культурно-бытовых зданиях высотой в 3 этажа и более и в зданиях детских учреждений высотой в 2 этажа. Применять лесоматериалы для перекрытий в указанных зданиях можно только в отдельных случаях в районах, где лес является местным строительным материалом.
Устройство перекрытий по стальным балкам в гражданских зданиях в целях экономии металла в настоящее время запрещено. Однако ознакомление с этими конструкциями необходимо, так как с ними приходится встречаться строителю при эксплуатации и реконструкции ранее выстроенных зданий.
При проектировании конструктивное решение перекрытий принимают в соответствии с конструктивной схемой здания, а также в зависимости от технологических возможностей изготовляющих их предприятий, от грузоподъемности монтажных механизмов, от типов применяемых полов, а также исходя из экономических соображений.
Перекрытия по деревянным балкам
Деревянные перекрытия (рис. 100) обычно состоят из балок, являющихся несущей частью, конструкции пола, междубалочного заполнения, предназначенного для звукоизоляции или теплоизоляции, и отделочного слоя потолка. Верхним слоем междубалочного объема обычно являются звуко- или теплоизоляционные заполнители, нижним — поддерживающий изоляцию настил, называемый накатом.
В качестве балок чаще всего применяют деревянные брусья прямоугольного сечения (рис. 101). Вдоль брусьев к боковым их граням прибивают так называемые черепные бруски для опирания па них наката. Такие бруски размером 40×50 мм должны быть ан-тисептированы и прибиты к брусьям гвоздями d=4,5 мм, 1=125 мм через 300 мм.
Применяют балки двух типов: БД — с черепными брусками, закрепленными с двух сторон (рис. 101, б), и БО — с брусками, прибитыми с одной стороны (рис. 101, в).
Размеры сечения балок зависят от величины нагрузки и пролета, определяют их статическим расчетом. Более употребительные размеры сечения балок для различных пролетов и нагрузки на перекрытия жилых зданий приведены в табл. 26.
Торцы балок скашивают для увеличения поверхности испарения влаги из балок и обеспечения воздушной прослойки между торцами балки и кладкой. Расстояние между осями балок из брусьев принимают от 600 до 1100 мм.
В качестве наката, на которой укладывают изоляцию, рекомендуется применять деревянные щиты. Различают два тина щитов для накатов: ЩС — со сплошным опиранием щита на черепные бруски или полки клееных балок (рис. 102, о) и ЩП — когда щит опирается на балки с помощью поперечных планок (рис. 102, б).
В целях экономии древесины дощатые накаты можно заменять накатами из ребристых или пустотелых гипсовых или легкобетонных блоков. Такие накаты несколько тяжелее деревянных, но зато они невозгораемы и не загнивают.
Для достижения необходимой звукоизоляции от воздушного переноса звука по накату делают глинопесчаную смазку толщиной 20—30 мм, поверх которой укладывают рыхлую засыпку толщиной 60—80 мм из шлака или сухого прокаленного песка.
Смазка и засыпка повышают звукоизоляцию перекрытия. Смазка закрывает щели между досками наката и неплотности в местах примыкания к балкам, а засыпка из пористого материала поглощает часть звуковых волн. В перекрытиях чердачных, а также над холодными подвалами и подпольями засыпка является теплоизоляцией и толщину ее слон определяют теплотехническим расчетом.
Конструкция пола по деревянному перекрытию состоит из дощатого пастила из строганых шпунтованных досок, прикрепляемых гвоздями к лагам из пластин, укладываемых поперек балок на расстоянии 500—700 мм.
Благодаря лагам под всей площадью полз создается сплошная воздушная прослойка, которая сообщается с воздухом помещения через расположение в полу по углам комнат решетки (рис. 103, а). Это обеспечивает вентиляцию подпольного пространства и удаление из него водяных паров.
В местах пересечения лаг с балками укладывают упругие прокладки из двух-трех слоев рулонного материала или полужесткого оргалита, что повышает изоляцию перекрытия от материального переноса звука.
Для уменьшения высоты междуэтажных перекрытий пол можно укладывать непосредственно по балкам. Однако отсутствие лаг несколько ухудшает звукоизоляцию от материального переноса звука и затрудняет во время укладки пола его выравнивание по уровню.
Щели между стеной и полом закрывают деревянными брусками фасонного профиля. Брусок, прибитый к стене, называют плинтусом, а в полу — галтелью. Вентилировать подполье в этом случае можно через щелевой плинтус или вентиляционные решетки в плинтусах (рис. 103, б, в).
Нижнюю поверхность деревянных перекрытий — потолок — обивают листами сухой штукатурки или оштукатуривают по драни.
Для опирания концов деревянных балок па каменные стены в последних обычно оставляют гнезда. Если в холодное время года в гнезда наружных стен будет проникать из помещения влажный воздух, то водяной пар может конденсироваться при соприкосновении с холодными стенками гнезда. Поэтому при опирании деревянных балок на каменные наружные стены предусматривают защиту концов балок от конденсационного увлажнения и загнивания — их антисептируют 3%-ным раствором фтористого натрия на длину 750 мм, а боковые поверхности концов балок для изоляции их от кладки оклеивают толем в 2 слоя на смоле (рис. 104, а).
Гнезда для балок делают таких размеров, чтобы вокруг концов их оставались зазоры шириной 20—30 мм. Эти зазоры плотно заполняют раствором, что предохраняет концы балок от доступа к ним водяного пара из помещения. Торцы балок толем не оклеивают, что дает возможность влаге испаряться из древесины, причем водяные пары выходят ив гнезда сквозь кладку наружу.
Глубину заделки балок принимают равной 180 мм. Между торцом балки и кладкой должен быть оставлен зазор не менее 30 мм, чтобы не было соприкосновения торца балки с кладкой в обеспечивалось испарение ив него влаги.
Для усиления жесткости и устойчивости стен концы балок перекрытий заанкеривают (закрепляют) в стены. Стальной анкер одним концом прикрепляют к балке, а другой конец заделывают в кладку. Анкеры ставят через одну балку.
При опирании балок на внутренние стены (рис. 104, б) концы их антисептируют и изолируют от каменной кладки двумя слоями толя. Зазор между балками и стенками гнезд также рекомендуется заделывать раствором по противопожарным и звукоизоляционным соображениям. Концы балок через каждые 3 балки связынают стальными накладками сечением 50X6 мм.
Для устройства деревянных перекрытий в санитарных узлах (рис. 105, а) по балкам укладывают сплошной настил из шпунтованных брусков толщиной 50—60 мм, по настилу наклеивают гидроизоляционный копер, а по нему настилают чистый пол (большей частью из керамических плиток на слое цементного-раствора, армируемого тонкой проволокой). Для лучшего проветривания балки снизу следует оставлять открытыми. Все деревянные элементы перекрытия антисептируют.
Особенностью чердачных перекрытий по деревянным балкам (рис. 105, б) является наличие теплоизоляции, укладываемой между балками. Иногда снизу наката под штукатуркой устраивают пароизоляцию из рулонного материала, которая предохраняет древесину от загнивания при ее увлажнении в холодное время года вследствие проникания водяных паров из верхнего этажа в чердачное перекрытие.
В целях предохранения теплоизоляции чердаков от смещения и уплотнения при хождении по ней на балки укладывают доски в направлениях вероятного движения.
Перекрытия по стальным балкам. С такими перекрытиями строителям приходится иметь дело при эксплуатации, ремонте и реконструкции существующих зданий. Они могут иметь сгораемое (деревянное) или несгораемое между бал очное заполнение.
В перекрытиях со сгораемым междубалочным заполнением (рис. 106, а) на нижние полки стальных балок обычно укладывали накат из досок, а по нему делали глинопесчаную смазку и засыпку. По верхним полкам балок укладывали деревянные лаги, по которым настилали пол. Нижняя поверхность наката оштукатуривалась по драни.
При устройстве несгораемого междубалочного заполнения по нижним полкам стальных балок устраивали монолитную железобетонную плиту или укладывали сборные плиты (рис. 106, б). По верхним полкам балок раньше укладывали деревянные лаги и дощатый пол или сборные железобетонные плиты и несгораемый пол.
В чердачных перекрытиях по стальным балкам (рис. 106, в) верхние полки балок отеплялись во избежание их промерзания. Для этого их обертывали войлоком и гудронированной бумагой. Кроме того, чердачные перекрытия утеплялись засыпкой шлаком между поставленными вертикально вдоль балок дощатыми щитами, укрепленными поверху деревянными планками.
Перекрытия по металлическим балкам
Перекрытия по металлическим балкам
В таких перекрытиях несущим элементом является прокатный профиль: двутавр, швеллер, уголок. Эти перекрытия применяются достаточно редко, хотя использование прокатных стальных элементов имеет ряд достоинств. Металлические балки могут перекрывать большие пролеты (4–6 м и более), конструкция их проста, они долговечны и имеют небольшую строительную высоту. Главным вопросом при изготовлении таких перекрытий является правильный выбор номера проката (высоты элемента), дающего нужную несущую способность. Чтобы выбрать номер проката, надо знать конструкцию перекрытия для подсчета его собственного веса и полезную нагрузку. Полезную нагрузку обычно принимают: 75 кг/м 2 для чердачного перекрытия и 150 кг/м 2 для межэтажного и цокольного перекрытий. В конструкции перекрытия необходимо предусмотреть: несущий элемент; черепной настил (доски, керамические или бетонные элементы); утеплитель или звукоизоляцию (рис. 5.12). При деревянном заполнении перекрытия и шаге металлических балок 1,0 м для пролета 6,0 м принимают двутавр 20 и двутавр 16 — для пролета 4,0 м и менее.
Данный текст является ознакомительным фрагментом.
Продолжение на ЛитРес
Читайте также
Перекрытия по деревянным балкам
Перекрытия по деревянным балкам В загородных домах различают межэтажные, чердачные и цокольные перекрытия.Чердачное перекрытие, отделяющее отапливаемое помещение от холодного, должно иметь слой утеплителя и под ним слой пароизоляции.В цокольное перекрытие также
Сборные железобетонные перекрытия
Сборные железобетонные перекрытия В загородных домах с кирпичными стенами часто применяют перекрытия из железобетонных панелей. Обычно это стандартные панели с круглыми пустотами или плоские панели. Длина первых — от 4800 до 6980 мм, шириной от 1000 до 2400 мм и высотой 220 мм.
Ремонт перекрытия по деревянным балкам
Ремонт перекрытия по деревянным балкам Конструкция перекрытия по деревянным балкам показана на рис. 5.6. Состояние деревянной несущей балки определяют по звуку простукивания ее обухом топора. Глухой звук свидетельствует о дефектах древесины. Контрольное обследование
Ремонт перекрытий по стальным балкам
Ремонт перекрытий по стальным балкам Основным возможным дефектом перекрытий такого типа является потеря устойчивости металлических балок вследствие коррозии в процессе эксплуатации. Коррозии подвержены как полки, так и стенки металлических балок и на опоре, и в
Ремонт перекрытий из кирпичных сводов по стальным балкам
Ремонт перекрытий из кирпичных сводов по стальным балкам В кирпичных загородных домах старой постройки встречаются цокольные перекрытия из кирпичных сводов и железобетона (сводчатые и плоские). Иногда в качестве несущих конструкций использовались не плиты, а
Лестница по металлическим косоурам
Лестница по металлическим косоурам Несущая основа этой лестницы выполняется из прокатных стальных швеллеров или двутавров высотой 14–18 см, устанавливаемых попарно в каждом марше и площадке. Пристенная площадочная балка может отсутствовать, тогда плиты площадок в этом
дерево и бетон по металлическим балкам-это как
Полина Крутских
Балки могут быть металлические (швеллера), деревянные (древесина хвойных пород дерева) и железобетонные.
Металлические балки перекрытия отличаются гораздо большей надежностью и долговечностью, чем деревянные, они имеют меньшие габаритные размеры при одинаковой несущей способности, что позволяет экономить место и увеличить полезное пространство. Недостатком металлических балок является: более низкие, чем у деревянных балок теплоизоляционные и звукоизоляционные характеристики; образование коррозии при воздействии влажности и некоторых агрессивных сред. Проемы между балками заполняются с использованием облегченных железобетонных плит, деревянных накатов из досок или плит, а так же легкобетонных вставок.
Железобетонные балки более надежны, не подвержены гниению, но имеют больший вес, что создает дополнительную нагрузку на фундамент. Для заполнения проемов после монтажа балок используют легкобетонные вкладыши (блоки или плиты).
Проверено ЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Наверно так: металлические балки на них деревянный настил, а сверху бетонная стяжка.
По России таких домов много построено, в основном двух и трех этажных.
«Перекрытия — это конструктивная часть сооружения, разделяющая его на этажи. По назначению они бывают цокольные, междуэтажные и чердачные; по форме — сводчатые и плоские. В последних в качестве несущих элементов выступают балки и плиты». Если копнуть поглубже, выяснится, что перекрытия различаются также по конструкции. Они могут быть монолитными железобетонными, сборными железобетонными, сборно-монолитными, балочными, кессонными и шатровыми. Также существуют кирпичные арочные и сводчатые перекрытия.
Конструкция, о которой идет речь, — перекрытия по железобетонным балкам (дерево или бетон). Преимущества деревянных балок в их невысокой стоимости, а железобетонные перекрытия надежны и могут выдержать большие нагрузки.
Проверено ЦИАН
Участник программы «Работаю честно»
Сборно-монолитные перекрытия собираются как на железо-бетонных так и на деревянных балках При этом перекрываемое ими пространство зависит в основном от длины имеющихся балок.
Это вполне нормальные конструкции
Балки не развалятся!Это частичный капремонт здания видимо ещё советских времен!Гастарбайтеров нет -проверено :))
Бывает, что часть здания сделана металлическими балками с деревянным наполнителем, а другая часть металлические балки с бетонным наполнителем. Скорее всего у Вас именно так. Во время капитальной реконструкции здания с металлическими перекрытиями, строители заменили деревянное наполнение на бетонное не во всех перекрытиях, а только там, где это было необходимо. Я встречала немало таких домов.
Если это вопрос с точки зрения ценности жилья — то советую интересоваться историей протечек. Это самое «деревянное наполнение» может быть сгнившим и почти в отличном состоянии. Пример Один из домов на Петроградке в блокаду не разбомбили (он не промокал под дождем), кровлю поддерживали в хорошем состоянии и кап.ремонту в 1969 году экспертиза показала, что перекрытия в идеальном состоянии, в основном из заполнения дубом. Пример другой: на 6 Красноармейской дом был частично разрушен, реконструирован, затем кап.ремонт в 1972. Чугунные батареи установили неудачно — уже после капремонта дом фактически «проливался» дважды из-за лопнувшей системы отопления. При этом не просто прогнившее наполнение, а ещё и черная плесень, что очень опасно для здоровья. При этом перекрытия вряд ли упадут, но жить в таких условиях опасно для здоровья. Я при покупке квартир в этих домах заказывала экспертизу в экологической лаборатории (за счет покупателей). Пробы не наносят видимого вреда целостности пола-потолка. Это бур типа сапожной иглы с захватом — автомат.
Тема: Старый фонд. Перекрытия и перегородки.
Опции темы
- Версия для печати
- Подписаться на эту тему…
Старый фонд. Перекрытия и перегородки.
Читая многочисленные темы про ремонты квартир в Старом Фонде Санкт-Петербурга и сам непосредственно столкнувшись с таким ремонтом, я пришёл к выводу, что есть смысл попытаться суммировать, по возможности, в одном месте весь коллективный опыт по такому ремонту, дабы люди, ранее не сталкивавшиеся с этим, могли более-менее адекватно понимать, с чем им придётся столкнуться при желании вступить на эту трудную и «скользкую» дорожку
. Такая, своего рода, строительная шпаргалка. По мере накопления информации тему буду дополнять новыми данными.
Итак, привожу наиболее часто встречающийся конструктив перекрытий и перегородок.
Дома БЕЗ капитального ремонта (так называемый СФ):
1. Деревянные перекрытия. Чаще всего это старый фонд 18 — 19 веков:
1а. http://forum.littleone.ru/showpost.p. 1&postcount=4: — случай, часто встречающийся и известный как «Выборочный» капитальный ремонт. Эта информация обычно указывается в Техническом паспорте квартиры.
Дома с капитальным ремонтом (так называемый СФК):
2. Металлические перекрытия с деревянным заполнением. Характерно для домов постройки 1900 — х годов:
3. Металлические перекрытия с кирпичным заполнением http://forum.littleone.ru/showpost.p. 7&postcount=14. Достаточно редкая вещь.
Вот так это выглядит в реальной жизни:
4. Металлические перекрытия с железобетонным заполнением. Это дома, в среднем, уже после 1950 г.:
5. Железобетонные перекрытия. Дома со свежим капремонтом или прошедшие полную реконструкцию. 1980 — е годы:
Если у кого-то будут уточнения по вышеописанным типам или что-то редко встречающееся с реальными фото, то с удовольствием вставлю в тему.
К вопросу низких подоконников в старом фонде.
После снятия старого пола до верха балок перекрытия и устройства нового чернового пола, подоконники становятся «нормальными». Разница между уровнями старых и новых полов может доходить до 30 см.:
Пример типичного конструктива таких перегородок. Доски 50 мм толщиной, .
. вставленные в потолочные.
. и напольные направляющие (выдолбленные из бруса со стороной где-то 100 — 150 мм)
с набитой поверх «дранкой». По ней идёт штукатурка.
Вертикальные доски по высоте обычно соединены двумя или более деревянными шпонками (их количество зависит от высоты потолков).
Последний раз редактировалось Рикила; 03.08.2015 в 09:37 .
Старый фонд без капремонта
Этажность: 2-7
Материалы строительства: керамический кирпич, перекрытия с деревянными или металлическими балками
Высота жилых помещений: 240-420 см
Квартиры: одно-, двух-, трех-, многокомнатные
Годы строительства: от XVIII в. до 1918 года
Основные районы расположения: Центральный, Адмиралтейский, Василеостровский, Петроградский
Годы постройки
Квартиры в жилых домах, датированных в технической документации XVIII веком (иногда их называют «петровскими»), агентам по недвижимости попадаются редко. Их отличают массивные кирпичные стены, небольшие по площадям комнаты и низкие потолки. Однако данные ПИБов, работникам которых по долгу службы приходится заполнять в паспорте объекта недвижимости графу «год постройки», не всегда объективны. Сплошь и рядом встречаются ситуации, когда перекрытия первых этажей – деревянные, а в верхних – с металлическими балками. Это следствие многочисленных надстроек и перестроек. Соответственно, в паспорт объекта может попасть и собственно год строительства, и год реконструкции. И это типичный случай. На протяжении столетий Петербург бурно застраивался, перестраивался и уплотнялся. С развитием капиталистических отношений в последней четверти XIX века надстройка двух- или трехэтажных домов приобрела массовый характер.
Основные районы дореволюционной застройки
По статистике ГУИОН, на начало 2000-х годов, на долю старого фонда приходилось около 16% общей площади жилья, хотя с каждым годом жилищный фонд Петербурга увеличивается за счет нового строительства, и доля старого фонда уменьшается.
По данным инвентаризаций того же периода, самые старые районы Петербурга – Адмиралтейский и Центральный, в них около 95% домов – объекты старого фонда. Третье место занимает Петроградский район (83%), четвертое – Василеостровский (68%). Особое явление – Курортный район, в котором старый фонд представлен деревянными домами – как односемейными, так и многоквартирными.
Старый фонд включает в себя и «элитное» жилье, и рядовые строения. Здесь все решает местоположение. Говоря о том, какое жилье в нашем городе можно отнести к разряду самого дорогого, риэлторы непременно называют несколько зон: «Золотой треугольник» (Невский пр. – наб. Фонтанки – Дворцовая наб.), маленький островок модерна (Таврическая ул. – Тверская ул. – Суворовский пр.), парадные магистрали Петроградской стороны (Каменноостровский пр., Большой пр.). Вторая ценовая зона старого фонда – почти все кварталы, примыкающие к Невскому пр., «линейная» часть Васильевского острова (до 17-й линии), вся Петроградская сторона.
Петербургский старый фонд неоднороден по качественному составу. В нем действительно есть как ветхие и близкие к аварийному состоянию дома, так и великолепно сохранившиеся объекты. Причем это могут быть и дворянские особняки, впоследствии уплотненные и заселенные коммунальным способом, и доходные дома, перестроенные казармы и надстроенные каретные сараи. Словом, все жилые помещения, «упакованные» в дореволюционные стены.
Есть в категории «старый фонд» и кооперативные дома, которые строились с начала XX века на принципах долевого участия объединениями пайщиков (Каменноостровский пр., 26/28, наб. Карповки, 19, Каменноостровский пр., 53). Говоря современным языком, это не просто дома, а жилые комплексы, в которых предусматривались встроенные гаражи, просторные ванные комнаты и даже залы для общих собраний жильцов.
Тем не менее рядовая застройка дореволюционного Петербурга – это прежде всего доходные дома. Но в них встречались и небольшие квартиры с темными проходными кухнями, дровяными плитами, и то, что сегодня называется «коридорной системой», и даже двухэтажные барские палаты площадями до 250 кв. м, упрятанные внутрь большого дома. Одним из объектов, включающим в себя все три упомянутые класса жилья, является знаменитый Толстовский дом – целый квартал между наб. Фонтанки и ул. Рубинштейна, названный так не по имени писателя, а в честь домовладельца.
Дома с деревянными и металлическими балками перекрытий
В домах, построенных до 1870-х годов, как правило, деревянные балки перекрытий. Между тем и в этой категории домов встречаются респектабельные особняки с междуэтажными перекрытиями на основе балок из ценных пород дерева (уже упомянутый Толстовский дом, а также множество особняков вдоль наб. Мойки и Фонтанки – с деревянными балками). Металлические балки перекрытий встречаются в домах, год постройки которых совпал с периодом развития металлургической промышленности, то есть с 1870-х годов, однако широко их применять начали только в ХХ столетии.
В житейском обиходе дома с деревянными балками почему-то считаются более пожароопасными, чем с металлическими. Но это не более чем массовая фобия: во-первых, заполнение перекрытий у домов с металлическими балками – тоже деревянное, во-вторых, и пожарные с этим соглашаются, деревянная балка устойчива в огне, чем металлическая. Поэтому в старом фонде, как и в домах любых других типов, требуются не «несгораемые» материалы (таких в жилищном строительстве попросту нет), а комплекс противопожарных мер.
Казалось бы, для того чтобы узнать, какие в доме перекрытия, достаточно заглянуть в паспорт объекта недвижимости. Но и здесь возможна не меньшая путаница, чем с годом постройки. Может оказаться, что и дом значится в паспорте как постройка благополучного 1913 года, и указано, что перекрытия в нем металлические, а приобретатель квартиры на втором этаже, начав ремонт и обнаружив деревянные балки, будет разочарован. Разгадка в том, что в 1913 году дом не строили, а надстраивали – с трех до пяти этажей, и металлические балки имеются в наличии только на двух последних этажах.
По мнению опытных риэлторов, важен не столько материал балок перекрытий, сколько техническое состояние самого строения, оценить которое могут лишь специалисты.
Особенности коммунального заселения
Одна из особенностей старого фонда заключается в том, что львиная доля квартир в нем по-прежнему коммунальные. Уже двадцать лет риэлторы ликвидируют петербургские коммуналки, но преуспели только в расселении не самых больших (до 150 кв. м) и преимущественно «видовых» квартир (с окнами на улицы и набережные) в парадных кварталах.
Расселение вторых-третьих дворов, а также некоторых «парадных» квартир осложняется либо непомерными «аппетитами» жильцов коммуналок, либо с экономической нецелесообразностью (далеко не на любую коммунальную квартиру в изношенном старом доме находится состоятельный покупатель). К тому же Петербург «обречен» оставаться «коммунальной столицей» России хотя бы по той причине, что такой «формат» жилья, как комната коммунальной квартире, востребован рынком. Есть немало потенциальных приобретателей, преимущественно малосемейных (от студентов до пенсионеров), которые готовы предпочесть приличную комнату в историческом центре однокомнатной квартире на окраине.
Перепланировки в старом фонде, покупка квартиры с перепланировкой
Редкий покупатель квартиры в старом фонде не загорается желанием сделать ремонт, а часто он хочет еще и «подвинуть» стены. Мы уже говорили о необъективности выдаваемых ПИБами паспортов объектов недвижимости. Но одно в них указывается всегда точно – это наружные границы объекта. Перед тем как заказать проект перепланировки, предстоит собрать множество справок (пожарный надзор, санэпиднадзор), пройти специальную межведомственную комиссию (здесь, помимо прочего, от вас потребуют планы квартир над вами и этажом ниже). Лишь после строгой «редактуры» и переделки в ПИБе, проект, сделанный привлеченными вами дизайнерами, получит статус официального документа.
Если же вам предлагают купить студию с просторным холлом, а в паспорте объекта недвижимости нарисован план коммуналки с комнатками-пеналами, это означает, что вместе с квартирой и несанкционированными переделками вы можете приобрести и серьезные головные боли. Ибо далеко не всю строительную «самодеятельность» удается согласовать задним числом.
Проблемы, с которыми может столкнуться приобретатель квартиры в старом фонде
Неоднородная социальная среда: одна не поддающаяся расселению коммунальная квартира может испортить жизнь всему подъезду.
Необратимый износ конструкции зданий.
Опасность приобретения квартиры с «плохой историей».
Проблемы с парковочными местами как во дворе, так и на улице, рядом с домом, невозможность организовать закрытую парковку силами ТСЖ.
Дефицит энергомощностей: внутридомовые электросети не позволяют пользоваться современными электроприборами.
Плохой напор воды на верхних этажах из-за износа труб системы водоснабжения.
Слабое давление газа не позволяет пользоваться современными газовыми водонагревателями.
Необходимость соблюдения регламентов и согласований при замене старых оконных рам на окна со стеклопакетами.
Трудности в согласовании перепланировок.
Советы покупателям
1. В старом фонде (особенно в коммуналках) собственники и проживающие меняются гораздо чаще, нежели в квартирах, расположенных в типовых домах. И каждый вчерашний жилец ваших новых апартаментов дает повод внимательно изучить историю квартиры, а также принять меры для того, чтобы свести к минимуму риск утраты права собственности. Варианты могут быть разные: указание в договоре купли-продажи реальной цены объекта, титульное страхование.
2. Другая зона риска, касающаяся именно квартир в домах старого фонда, – необратимый износ здания. Конечно, у многих зданий (вне зависимости от типа перекрытий) – многолетний запас прочности. Однако иногда достаточно одной аварии в системе коммуникаций и затопления подвала, вовремя не замеченной протечки крыши, неудачной перепланировки, чтобы начались разрушительные процессы. Новое строительство рядом со старыми зданиями также часто приводит к серьезным проблемам. Однако предъявить претензии к застройщикам удается далеко не всегда: в сегодняшней практике технадзора и строительной экспертизы у них есть множество возможностей доказать, что они ни при чем.
3. Оценить надежность стен, полов и потолков можно только непосредственно на месте, что профессионалы рынка недвижимости предлагают делать всеми доступными способами: попрыгать, потопать в каждом углу предлагаемой к продаже квартиры. «Гуляющие» полы непременно дадут знать о себе. Брошенный на пол теннисный мячик покажет явные просадки перекрытий. Направление трещин на стенах и потолках может многое рассказать о фундаменте: если они параллельны, похожи на разряды молний или разбегаются, подобно веткам дерева, значит, есть проблемы. Однако косметический ремонт с выравниванием полов способен скрыть от неопытного взгляда эти серьезные проблемы. Поэтому техническую экспертизу при покупке лучше доверить специалистам.
4. Цены на недвижимость в значительной степени зависят от внешних факторов. В считанные годы местность вокруг вашего дома может измениться до неузнаваемости. Хорошо, если под окном разбили парк или создали фешенебельную пешеходную зону. Но бывают и другие ситуации: из-за строительства или реконструкции соседнего дома ваш потолок пошел трещинами. Таким образом, перед тем как принять окончательное решение о покупке квартиры, следует внимательно изучить перспективы развития местности. Для квартир в исторической части города эта рекомендация особенно актуальна.
