Tehnostav.ru

Стройка и Ремонт
17 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Смешанные перекрытия что это такое?

Статьи

Квартира в «сталинке». Особенности, достоинства и недостатки.

Квартиры в домах «сталинской» постройки всегда вызывали и продолжают вызывать интерес потенциальных покупателей жилья в Москве. Даже без предварительного осмотра, каждый наверняка может назвать главные характеристики «сталинок», благодаря которым они на протяжении нескольких десятилетий по праву считаются эталоном городского жилья. Высокие, до 4х метров, потолки, толстые кирпичные стены с отличной изоляцией, удобная планировка, просторные жилые и нежилые помещения, в которых есть, где развернуться. В таких домах тепло зимой и прохладно летом, подъезды у них с широкими лестницами и высокими парадными, да, и расположены они, как правило, в центре столицы или в благоустроенных районах недалеко от него. Все вышеперечисленное является, так сказать, визитной карточкой «сталинских» домов. «Сейчас так не строят» часто говорят ценители комфортной недвижимости, имея в виду добротность их постройки. А вот как раз об особенностях постройки и о годах, в которые эта постройка возводилась, и должен помнить покупатель, положивший глаз на такую квартиру.

Строительство домов, которые сейчас мы называем «сталинками» осуществлялось с середины 30х по конец 50х годов прошлого века. В те годы технологии строительства, естественно, отличались от тех, которыми пользуются сейчас, да и время берет свое. И если, к примеру, толстые, в три кирпича, внешние стены и высокие потолки по сей день являются безусловным достоинством этих домов, то деревянные или смешанные перекрытия, конструкции стенных перегородок, устаревшие инженерные коммуникации, электропроводка и состояние канализационных и водопроводных труб со временем стали их ахиллесовой пятой. Поэтому, если квартира, которая понравилась покупателю, уже пережила капитальный ремонт, его можно только поздравить: обладать таким жильем большое удовольствие! Но если квартира не ремонтировалась и сохранилась в первозданном виде, или в ней был сделан только косметический ремонт, необходимо будет учесть некоторые секреты ее постройки.

Квартиры в «сталинских» домах имеют, помимо перечисленных выше достоинств, еще одно: в них нет внутренних несущих стен. А это значит, что старые внутренние перегородки можно сносить и делать в квартире перепланировку по своему усмотрению. Кстати, конструкции стенных перегородок также относятся к эксклюзивным особенностям домов «сталинской» постройки. Для их утепления в те годы часто использовались подручные материалы: солома, камыш, опилки, замешанные в известковом растворе. Со временем эти материалы ветшают, превращаются в пыль и становятся источником неприятного запаха, аллергических реакций и даже жилищем для насекомых. Поэтому, в большинстве случаев, удаление вредной для здоровья засыпки и замена перегородок на новые – вопросы, требующие незамедлительного решения.

Дома, возведенные до Великой отечественной войны, имеют только деревянные перекрытия, некоторые классические «сталинки» — дома послевоенной постройки – сооружались уже со смешанными перекрытиями (площадь под ванной и санузлом имела железобетонные перекрытия), и только с начала 50х годов технология строительства предполагала использование только ж/б перекрытий. В наше время, в ходе реализации региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, перекрытия во многих домах заменены на железобетонные. Но количество «сталинок» со смешанными или деревянными перекрытиями, которые требуют усиления несущей способности, все еще велико. Осуществляя ремонт в такой квартире, необходимо помнить, что полная замена деревянных перекрытий в одной отдельно взятой квартире невозможна. А при укреплении их более прочными стройматериалами, обязательно следует учитывать допустимую нагрузку на перекрытия из дерева.

Ну, и наконец, упомянем об инженерных коммуникациях. Вернее, об их состоянии. В «сталинских» домах степень износа канализационных и водопроводных труб зачастую подходит к критической отметке, а старая алюминиевая электропроводка, не рассчитанная на большое количество приборов, которыми мы пользуемся сегодня, просто не выдерживает такой нагрузки и подлежит обязательной замене.

Дома, которые мы сегодня называем домами «сталинского типа» — уникальное явление городской застройки прошлого века. Они символизировали величие эпохи, являли собой материальное воплощение мощи Страны Советов. Та эпоха прошла, но и по сей день квартиры в «сталинках» пользуются высоким спросом, несмотря на то, что стоят они дорого. К примеру, сегодня (ноябрь 2017) 2х комнатная квартира без ремонта общей площадью 63 кв.м. недалеко от центра, на Семеновской набережной, стоит 12 миллионов рублей, а однокомнатная квартира в центре, в «фасадном» «сталинском» доме на Проспекте Мира площадью 45 кв.м. продается за 11 400 000 рублей. Но, выложив значительную сумму при покупке, новому владельцу, возможно, придется потратиться еще и на капитальный ремонт своего нового жилища, и ремонт этот, учитывая особенности «сталинок», о которых мы сказали выше, потребует серьезных материальных вложений.

Особенности перепланировки в старом доме с деревянными перекрытиями

В нашем городе еще очень много домов, которые были построены в середине прошлого века и даже раньше. Их возводили в те времена, когда еще не было типовых проектов, а строительство велось по, так называемым, «индивидуальным проектам».

Одной из главных отличительных особенностей старого фонда является наличие деревянных и смешанных перекрытий. Именно из-за них практически любая перепланировка и ее согласование усложняется, а также становится дороже и дольше.

Деревянные и смешанные перекрытия

С деревянными и смешанными перекрытиями можно столкнуться во многих старых домах. Смешанными являются перекрытия, которые в своей конструкции совмещают металлические балки с деревянным накатом. Деревянными перекрытия — бревна или балки.

В постановлении Правительства СПб о перепланировках, деревянные и смешанные перекрытия выделены в отдельную категорию, поэтому для них существуют свои правила согласования:

  • все перепланировки, затрагивающие плиты перекрытия и возлагающие на них дополнительные нагрузки, должны быть согласованы по проекту;
  • существует такое понятие, как разгружающие перегородки. Это связано с тем, что в старом фонде все конструкции изнашиваются быстрее. Дерево больше подвергается воздействию коррозии, грибка, которые оставляют свой отпечаток на материалах. В итоге несущая способность перекрытий снижается;
  • ненесущие изначально перегородки становятся разгружающими, так как на них перекладывается нагрузка с плит перекрытий.

Получается, что если стена ненесущая, то по закону ее можно переустраивать, а по факту — сносить и переделывать ее нельзя. Она является чуть ли не единственной поддержкой потолка в Вашей квартире. В общем случае, потолок просто «опустился» на перегородки, а они, в свою очередь давят на плиты перекрытия.

Такая ситуация распространена во многих домах старого фонда. Ее следует учитывать.

Как согласовывать перепланировки в старом доме

Перед тем, как согласовывать и разрабатывать проекты перепланировки важно знать, что вообще нельзя делать в домах со смешанными или деревянными перекрытиями:

  • сносить стены или перегородки без предварительных расчетов;
  • производить стяжку полов;
  • использовать тяжелые материалы для возведения перегородок. Даже если это пеноблоки, то все перегородки должны быть облегченными;
  • затрагивать вентиляционные коробы.

Кроме того, старый фонд может быть зарегистрирован как памятник архитектуры, в котором Вам вообще могут запретить производить перепланировку или потребуют дополнительных согласований. Также важно помнить, что в старых домах вполне возможно Вы не первый, кто делает перепланировку.

Чтобы исключить неприятности, необходимо иметь на руках планы квартир Ваших соседей снизу и сверху. Если перепланировки, а особенно снос и переустройство перегородок, у соседей также производились, придется учесть этот нюанс, так как еще до разработки проекта Вашей перепланировки уже могут нарушаться СНиПы и ГОСТы.

МВК после рассмотрения представленных Вами документов экспертиз может вынести следующее решение по старому фонду: Ваши перегородки, которые Вы собираетесь сносить или частично демонтировать, являются разгружающими. Поэтому необходимо проводить обязательное усиление перекрытий. При этом согласование перепланировки усложняется, также как и все ремонтно-строительные работы.

Специалисты нашей компании помогут Вам в минимальные сроки разрешить возникающие у Вас проблемы. Многолетний опыт и знания наших сотрудников позволяют решать самые сложные задачи проектирования.

Мы гарантируем: Низкие цены, Минимальные сроки, Надежность и Профессионализм.

Особенности смешанных перекрытий в домах

На современном рынке продается достаточное количество вторичного жилья постройки 1950 года и раньше. Подобные жилые помещения, как правило, имеют смешанные перекрытия, что достаточно сильно осложняет ремонт таких квартир или их перепланировку. Ведь на это требуется разрешение специальных органов. Поэтому продажа данных квартир может иметь «подводные камни», и существует вероятность обмана со стороны продавца. Чтобы не стать жертвой обмана при покупке такого жилья, кое-что о несущей способности, характеристиках смешанных перекрытий и особенностях ремонта или перепланировки подробней разберем в этой статье.

Ремонт жилого помещения старой постройки

В зданиях, которые были построены до 1950 года, то есть старого фонда, присутствует деревянный или смешанный тип перекрытий, который достаточно сложно отреставрировать или отремонтировать. Смешанные перекрытия – по сути, деревянный каркас, который опоясывает металлические стержни. Вся проблема заключается в небольшой несущей способности смешанных перекрытий.

Достоверно невозможно спрогнозировать статическую нагрузку, которую они смогли бы выдержать. Но с высокой долей вероятности можно говорить о том, что они не способны выдерживать статическую нагрузку от новой бетонной стяжки, чугунной ванны или перегородки из пеноблоков. Но это в том случае, если в здании не проводился капитальный ремонт.

Еще одна отличительная особенность зданий со смешанными перекрытиями – это «разгружающие перегородки». То есть стены, которые являются подпоркой для перекрытий. Следовательно, ремонт смешанных перекрытий в таких помещениях осуществляется только с разрешения БТИ, и для этого потребуется получить новый технический паспорт с чертежами жилого помещения, согласно проведенным работам. Получение подобного разрешения стоит немалых усилий, финансовых затрат и наличия свободного времени.

Дома сталинского типа, или «сталинка»

Смешанные перекрытия в сталинских домах могут отличаться по своему типу, в зависимости от постройки жилого дома. Под народным названием «сталинка» понимают квартиры, построенные от тридцатых до семидесятых годов двадцатого столетия. Начало строительства домов «сталинского» типа было обусловлено быстрыми темпами строительства для обеспечения нужд рабочих, поэтому перекрытия делали из дерева. К концу эпохи домов «сталинского» типа перекрытия выполняли из железобетона.

Перекрытие в сталинском доме

«Сталинские дома» или «сталинки» характеризуются наличием очень высоких потолков, что визуально расширяет и без того немалое жилое помещение, небольшое количество несущих перегородок. Для полета дизайнерской мысли условия практически идеальны, перепланировка в «сталинке» может занять продолжительное время и привести к самым необычным результатам. Смешанные перекрытия в «сталинке» по замыслу дизайнеров можно убирать, не задумываясь о дальнейших последствиях. Поэтому при покупке дома из старого фонда в кредит, за наличные денежные средства или в ипотеку заранее ознакомьтесь с технической документацией данной квартиры и убедитесь в отсутствии перепланировки. Если же она была произведена, то необходимо убедиться в наличии разрешения соответствующих органов на данную перепланировку. В случае перепланировки в «сталинке» владелец обязан предоставить вам ее проект и техническое заключение специалистов.

Дома панельного типа

Наиболее распространенным видом многоквартирных домов в настоящее время являются панельные дома. Серий и типажей панельных домов достаточно много, но основная особенность заключена в установке сантехнического блока, который имеет массу 3500 килограмм.

Незнание конструкции такого жилого помещения и несогласованная перепланировка или ремонт может привести к тяжелым травмам. Кроме того, различные застройщики могли в свое время применять различные технологии строительства однотипных домов. Также большие различия допускаются при монтаже крыш и подвальных помещений – стены с проходными проемами или колонны, поэтому к ремонту или перепланировке высших и низших этажей нужно подходить с повышенной осторожностью и чувством ответственности.

Читать еще:  Как крепить балки перекрытия в деревянном доме

Грамотные специалисты никогда не выдадут разрешение на ремонт (проем) в несущей стене, если в подвальном помещении опорой являются колонны. Также застройщики могли экономить на строительных материалах, поэтому зачастую встречаются подобные случаи: до 12 этажа несущие стены обладают толщиной 18 сантиметров, выше – 14 сантиметров. Помимо прочего, многие панельные дома имеют несущие стены с каналами для вентиляции. Поэтому ремонт смешанных перекрытий и перепланировка стены (образование проема) с таким видом стен запрещены. На техническую документацию панельного дома стоит обращать пристальное внимание перед покупкой такого жилья или оформлением в ипотеку.

Дома монолитного типа

Как устроены монолитные дома, и что это? В зданиях монолитного типа практически отсутствуют несущие стены, поэтому перепланировка и ремонт смешанных перекрытий в таком здании можно осуществлять, не опасаясь за несущую способность дома. Хотя подобные дома со смешанными перекрытиями встречаются довольно редко. Отличительная черта таких жилых помещений – практически полное отсутствие любых межкомнатных перегородок, поэтому дизайном квартиры и планировкой комнат можно заниматься самостоятельно с момента сдачи жилого помещения.

Дом со смешанными перекрытиями или с основательными, куплен он за наличные средства или в ипотеку – по большей части не имеет значения. Ведь главное – это чувство собственного угла. Поэтому перед приобретением собственного жилья в многоквартирном доме лишний раз уточните, как устроено это жилое здание.

А перед проведением капитального ремонта или перепланировки проявите ответственность и заполните все необходимые заявления для того, чтобы получить разработанный проект и необходимую техническую документацию. К тому же, имея на руках такие документы, впоследствии вы без труда сможете продать данную жилплощадь без лишних вопросов.

Проекты перепланировок в домах с деревянными или смешанными перекрытиями

В Москве существует немало домов с деревянными или смешанными межэтажными перекрытиями. В подавляющем большинстве это довоенные здания, а также кирпичные 5-этажные дома, построенные в первой половине 50-х годов. В чем особенность конструкции зданий старого фонда и перепланировки в них?

В домах с деревянными перекрытиями несущими конструкциями являются деревянные балки. На них уложен настил, лаги или даже бревна.

Смешанные перекрытия устроены иначе: это накат, настил и лаги из деревянных балок и досок по металлическим балкам, ригелям или прогонам (например, перекрытия из деревянных балок по прогонам из металлических двутавров). Также помимо конструкции дерево-металл может присутствовать конструкция дерево-бетон.

В районе «мокрых зон» (ванная, туалет, кухня) в таких домах часто могут быть железобетонные участки перекрытий.

В качестве несущих конструкций здесь выступают кирпичные наружные стены, кирпичные колонны и опоры, а также некоторые внутренние стены. Многие из межкомнатных перегородок, изначально спланированных как ненесущие, со временем, в связи с «усталостью» перекрытий, становятся «разгружающими», то есть могут «брать» на себя часть нагрузки изношенных и просевших перекрытий.

Подавляющее большинство вариантов перепланировки в старых домах требуют разработки сложной проектной документации, состоящей либо из технического заключения о возможности проведения ремонтных работ и проекта перепланировки, либо технического заключения о допустимости ранее выполненных работ.

Поскольку эти дома строились по индивидуальным проектам, для инженерного обследования и разработки технические заключения на перепланировку необходимо обратиться в ГБУ «Экспертный центр», которое уполномочено Мосжилинспекцией заниматься инженерными изысканиями и оформлять технические заключения на перепланировку по несерийным жилым зданиям и домам старого фонда.

Самовольные работы могут привести к аварийным ситуациям, поэтому пренебрегать требованиями законодательства нельзя. Так, нередки случаи, когда непродуманные демонтажные мероприятия, проводимые без учета состояния конструкций старого дома и с нарушениями строительных нормативов, заканчивались обрушением жилого здания.

При изменении базового планировочного решения квартиры к производству допустимы далеко не все виды ремонтных работ. В Приложении 1 к постановлению Правительства Москвы №508-ПП приведен перечень ремонтно-строительных мероприятий, которые способны нанести значительный ущерб прочности дома в целом и функциональности отдельно взятой квартиры. Такие работы запрещены во всех домах – и в новых, и в старых.

Кроме того, ряд проектных решений, подходящих для современных типовых многоэтажек, неприменим в старых домах со смешанными или деревянными перекрытиями по причине повышенного износа их несущих конструкций.

Правильно подготовленное и обработанное перед началом строительных работ дерево справедливо считалось надежным материалом при устройстве межэтажных перекрытий в многоквартирных домах. Но со временем происходит гниение и поражение древесины различными насекомыми и грибками. При неблагоприятном температурно-влажностном режиме деревянные конструкции усыхают, разбухают и коробятся.

Поэтому, например, стяжку полов в старых домах можно укладывать только облегченную, так как стандартная бетонная стяжка создаст повышенную нагрузку на деревянные перекрытия и возможно, приведет к их обрушению.

Схема вентиляции в многоэтажном доме отвечает за здоровый микроклимат в квартире – качественное проветривание и регулировку относительной влажности. Благодаря вентиляционной системе в закрытые помещения поступает свежий воздух и удаляются отработанные воздушные массы – пыль и неприятные запахи. Поэтому демонтаж вентиляционных коробов и вентканалов, которые устраивают прямо в стенах или отдельной системой внутри помещений, строго запрещен.

Во многих домах старого фонда вентиляционные каналы, а также прочие инженерные коммуникации, могут быть расположены внутри стен. Поэтому в случае демонтажа даже ненесущих стен и перегородок в обязательном порядке стоит обращать внимание на условные обозначения в технической документации БТИ.

Следовательно, если при инженерном обследовании квартиры, предшествующему разработке проекта перепланировки, будет установлено, что в ненесущей стене, намеченной для демонтажа, имеются вентиляционные каналы, то сносить ее не разрешат.

Что касается возведения новых межкомнатных перегородок, то согласно п. 2.2.10 Приложения 1 к ППМ № 508-ПП, выполнять такие работы в домах с деревянными и смешанными перекрытиями возможно только по проектной документации. При этом проект может разработать любая проектная организация, входящая в СРО и имеющая соответствующее свидетельство. А техническое заключение должна будет разработать уполномоченная жилищной инспекцией организация – ГБУ «Экспертный центр».

Это вполне логичное условие, поскольку перегородки из тяжелых материалов – пеноблоков или кирпича, могут перегрузить перекрытия. Соответственно, потребуется установка легких перегородок, не создающих сверхнормативных нагрузок.

Когда речь идет о дверных проемах в несущих или «разгружающих» стенах домов старого фонда, в проект, помимо стандартной рамы усиления, закладывается дополнительное усиление перекрытий (при возможности устройства проема).

Проект перепланировки в домах со смешанными и деревянными перекрытиями также всегда включает обширный раздел противопожарных мероприятий, поскольку проведение ремонтно-строительных работ в них связано с повышенной пожароопасностью.

Наша компания имеет большой опыт в разработке проектов перепланировки квартир в домах с деревянными и смешанными перекрытиями. Для вас мы подготовим проектную документацию по всем нормам законодательства. Предварительно даем бесплатную консультацию. Вы можете позвонить нам сами или оставить заявку на обратный звонок.

Имеем лицензию на разработку проектов приспособления для квартир в домах-памятниках. По вашему желанию оформим все необходимые документы и согласуем перепланировку во всех инстанциях – Мосжилинспекции, Москомнаследии, городском архитектурном управлении и т.д. После получения необходимых разрешений, вы сразу сможете приступить непосредственно к ремонту, а после сдать готовую перепланировку надзорным органам.

Фото перепланировки в старом доме с деревянными перекрытиями

Разборка полов, деревянные перекрытия

Фото деревянных полов на первом этаже сталинского дома

Пример проекта перепланировки в старом доме с деревянными перекрытиями:

Ненесущие перегородки из дерева здесь являлись разгружающими. При этом существовала необходимость демонтажа одной из них — разделявшей кухню и комнату. Чтобы слом этой перегородки не привел к провисанию и повреждению пораженных гнилью перекрытий, под балку, которая раньше опиралась на сносимую стену, подвели усиление из металлоконструкций.

Дополнительная полезная информация:

Старый фонд без капремонта

Этажность: 2-7

Материалы строительства: керамический кирпич, перекрытия с деревянными или металлическими балками

Высота жилых помещений: 240-420 см

Квартиры: одно-, двух-, трех-, многокомнатные

Годы строительства: от XVIII в. до 1918 года

Основные районы расположения: Центральный, Адмиралтейский, Василеостровский, Петроградский

Годы постройки

Квартиры в жилых домах, датированных в технической документации XVIII веком (иногда их называют «петровскими»), агентам по недвижимости попадаются редко. Их отличают массивные кирпичные стены, небольшие по площадям комнаты и низкие потолки. Однако данные ПИБов, работникам которых по долгу службы приходится заполнять в паспорте объекта недвижимости графу «год постройки», не всегда объективны. Сплошь и рядом встречаются ситуации, когда перекрытия первых этажей – деревянные, а в верхних – с металлическими балками. Это следствие многочисленных надстроек и перестроек. Соответственно, в паспорт объекта может попасть и собственно год строительства, и год реконструкции. И это типичный случай. На протяжении столетий Петербург бурно застраивался, перестраивался и уплотнялся. С развитием капиталистических отношений в последней четверти XIX века надстройка двух- или трехэтажных домов приобрела массовый характер.

Основные районы дореволюционной застройки

По статистике ГУИОН, на начало 2000-х годов, на долю старого фонда приходилось около 16% общей площади жилья, хотя с каждым годом жилищный фонд Петербурга увеличивается за счет нового строительства, и доля старого фонда уменьшается.

По данным инвентаризаций того же периода, самые старые районы Петербурга – Адмиралтейский и Центральный, в них около 95% домов – объекты старого фонда. Третье место занимает Петроградский район (83%), четвертое – Василеостровский (68%). Особое явление – Курортный район, в котором старый фонд представлен деревянными домами – как односемейными, так и многоквартирными.

Старый фонд включает в себя и «элитное» жилье, и рядовые строения. Здесь все решает местоположение. Говоря о том, какое жилье в нашем городе можно отнести к разряду самого дорогого, риэлторы непременно называют несколько зон: «Золотой треугольник» (Невский пр. – наб. Фонтанки – Дворцовая наб.), маленький островок модерна (Таврическая ул. – Тверская ул. – Суворовский пр.), парадные магистрали Петроградской стороны (Каменноостровский пр., Большой пр.). Вторая ценовая зона старого фонда – почти все кварталы, примыкающие к Невскому пр., «линейная» часть Васильевского острова (до 17-й линии), вся Петроградская сторона.

Петербургский старый фонд неоднороден по качественному составу. В нем действительно есть как ветхие и близкие к аварийному состоянию дома, так и великолепно сохранившиеся объекты. Причем это могут быть и дворянские особняки, впоследствии уплотненные и заселенные коммунальным способом, и доходные дома, перестроенные казармы и надстроенные каретные сараи. Словом, все жилые помещения, «упакованные» в дореволюционные стены.

Есть в категории «старый фонд» и кооперативные дома, которые строились с начала XX века на принципах долевого участия объединениями пайщиков (Каменноостровский пр., 26/28, наб. Карповки, 19, Каменноостровский пр., 53). Говоря современным языком, это не просто дома, а жилые комплексы, в которых предусматривались встроенные гаражи, просторные ванные комнаты и даже залы для общих собраний жильцов.

Тем не менее рядовая застройка дореволюционного Петербурга – это прежде всего доходные дома. Но в них встречались и небольшие квартиры с темными проходными кухнями, дровяными плитами, и то, что сегодня называется «коридорной системой», и даже двухэтажные барские палаты площадями до 250 кв. м, упрятанные внутрь большого дома. Одним из объектов, включающим в себя все три упомянутые класса жилья, является знаменитый Толстовский дом – целый квартал между наб. Фонтанки и ул. Рубинштейна, названный так не по имени писателя, а в честь домовладельца.

Читать еще:  Монолитные перекрытия по профнастилу: технология несъемной опалубки

Дома с деревянными и металлическими балками перекрытий

В домах, построенных до 1870-х годов, как правило, деревянные балки перекрытий. Между тем и в этой категории домов встречаются респектабельные особняки с междуэтажными перекрытиями на основе балок из ценных пород дерева (уже упомянутый Толстовский дом, а также множество особняков вдоль наб. Мойки и Фонтанки – с деревянными балками). Металлические балки перекрытий встречаются в домах, год постройки которых совпал с периодом развития металлургической промышленности, то есть с 1870-х годов, однако широко их применять начали только в ХХ столетии.

В житейском обиходе дома с деревянными балками почему-то считаются более пожароопасными, чем с металлическими. Но это не более чем массовая фобия: во-первых, заполнение перекрытий у домов с металлическими балками – тоже деревянное, во-вторых, и пожарные с этим соглашаются, деревянная балка устойчива в огне, чем металлическая. Поэтому в старом фонде, как и в домах любых других типов, требуются не «несгораемые» материалы (таких в жилищном строительстве попросту нет), а комплекс противопожарных мер.

Казалось бы, для того чтобы узнать, какие в доме перекрытия, достаточно заглянуть в паспорт объекта недвижимости. Но и здесь возможна не меньшая путаница, чем с годом постройки. Может оказаться, что и дом значится в паспорте как постройка благополучного 1913 года, и указано, что перекрытия в нем металлические, а приобретатель квартиры на втором этаже, начав ремонт и обнаружив деревянные балки, будет разочарован. Разгадка в том, что в 1913 году дом не строили, а надстраивали – с трех до пяти этажей, и металлические балки имеются в наличии только на двух последних этажах.

По мнению опытных риэлторов, важен не столько материал балок перекрытий, сколько техническое состояние самого строения, оценить которое могут лишь специалисты.

Особенности коммунального заселения

Одна из особенностей старого фонда заключается в том, что львиная доля квартир в нем по-прежнему коммунальные. Уже двадцать лет риэлторы ликвидируют петербургские коммуналки, но преуспели только в расселении не самых больших (до 150 кв. м) и преимущественно «видовых» квартир (с окнами на улицы и набережные) в парадных кварталах.

Расселение вторых-третьих дворов, а также некоторых «парадных» квартир осложняется либо непомерными «аппетитами» жильцов коммуналок, либо с экономической нецелесообразностью (далеко не на любую коммунальную квартиру в изношенном старом доме находится состоятельный покупатель). К тому же Петербург «обречен» оставаться «коммунальной столицей» России хотя бы по той причине, что такой «формат» жилья, как комната коммунальной квартире, востребован рынком. Есть немало потенциальных приобретателей, преимущественно малосемейных (от студентов до пенсионеров), которые готовы предпочесть приличную комнату в историческом центре однокомнатной квартире на окраине.

Перепланировки в старом фонде, покупка квартиры с перепланировкой

Редкий покупатель квартиры в старом фонде не загорается желанием сделать ремонт, а часто он хочет еще и «подвинуть» стены. Мы уже говорили о необъективности выдаваемых ПИБами паспортов объектов недвижимости. Но одно в них указывается всегда точно – это наружные границы объекта. Перед тем как заказать проект перепланировки, предстоит собрать множество справок (пожарный надзор, санэпиднадзор), пройти специальную межведомственную комиссию (здесь, помимо прочего, от вас потребуют планы квартир над вами и этажом ниже). Лишь после строгой «редактуры» и переделки в ПИБе, проект, сделанный привлеченными вами дизайнерами, получит статус официального документа.

Если же вам предлагают купить студию с просторным холлом, а в паспорте объекта недвижимости нарисован план коммуналки с комнатками-пеналами, это означает, что вместе с квартирой и несанкционированными переделками вы можете приобрести и серьезные головные боли. Ибо далеко не всю строительную «самодеятельность» удается согласовать задним числом.

Проблемы, с которыми может столкнуться приобретатель квартиры в старом фонде

Неоднородная социальная среда: одна не поддающаяся расселению коммунальная квартира может испортить жизнь всему подъезду.

Необратимый износ конструкции зданий.

Опасность приобретения квартиры с «плохой историей».

Проблемы с парковочными местами как во дворе, так и на улице, рядом с домом, невозможность организовать закрытую парковку силами ТСЖ.

Дефицит энергомощностей: внутридомовые электросети не позволяют пользоваться современными электроприборами.

Плохой напор воды на верхних этажах из-за износа труб системы водоснабжения.

Слабое давление газа не позволяет пользоваться современными газовыми водонагревателями.

Необходимость соблюдения регламентов и согласований при замене старых оконных рам на окна со стеклопакетами.

Трудности в согласовании перепланировок.

Советы покупателям

1. В старом фонде (особенно в коммуналках) собственники и проживающие меняются гораздо чаще, нежели в квартирах, расположенных в типовых домах. И каждый вчерашний жилец ваших новых апартаментов дает повод внимательно изучить историю квартиры, а также принять меры для того, чтобы свести к минимуму риск утраты права собственности. Варианты могут быть разные: указание в договоре купли-продажи реальной цены объекта, титульное страхование.

2. Другая зона риска, касающаяся именно квартир в домах старого фонда, – необратимый износ здания. Конечно, у многих зданий (вне зависимости от типа перекрытий) – многолетний запас прочности. Однако иногда достаточно одной аварии в системе коммуникаций и затопления подвала, вовремя не замеченной протечки крыши, неудачной перепланировки, чтобы начались разрушительные процессы. Новое строительство рядом со старыми зданиями также часто приводит к серьезным проблемам. Однако предъявить претензии к застройщикам удается далеко не всегда: в сегодняшней практике технадзора и строительной экспертизы у них есть множество возможностей доказать, что они ни при чем.

3. Оценить надежность стен, полов и потолков можно только непосредственно на месте, что профессионалы рынка недвижимости предлагают делать всеми доступными способами: попрыгать, потопать в каждом углу предлагаемой к продаже квартиры. «Гуляющие» полы непременно дадут знать о себе. Брошенный на пол теннисный мячик покажет явные просадки перекрытий. Направление трещин на стенах и потолках может многое рассказать о фундаменте: если они параллельны, похожи на разряды молний или разбегаются, подобно веткам дерева, значит, есть проблемы. Однако косметический ремонт с выравниванием полов способен скрыть от неопытного взгляда эти серьезные проблемы. Поэтому техническую экспертизу при покупке лучше доверить специалистам.

4. Цены на недвижимость в значительной степени зависят от внешних факторов. В считанные годы местность вокруг вашего дома может измениться до неузнаваемости. Хорошо, если под окном разбили парк или создали фешенебельную пешеходную зону. Но бывают и другие ситуации: из-за строительства или реконструкции соседнего дома ваш потолок пошел трещинами. Таким образом, перед тем как принять окончательное решение о покупке квартиры, следует внимательно изучить перспективы развития местности. Для квартир в исторической части города эта рекомендация особенно актуальна.

Смешанные перекрытия в старых домах

Чтобы отправить ответ, вы должны войти или зарегистрироваться

Сообщений 14

#1 Тема от Glaz 21-03-2015 20:32:27 (21-03-2015 22:26:35 отредактировано Glaz)

  • Glaz
  • Посвященный
  • Подробнее
    Тема: Смешанные перекрытия в старых домах

    Спрошу тут:
    Подскажите, смешанные перекрытия в старых домах 1960 года постройки (хрущевки, сталинки) — это деревянные перекрытия или железобетонные перекрытия в своей основе ?
    никак не могу разобраться относительно именно нашего города.
    А также как достоверно узнать какие перекрытия в конкретном доме ?
    Спасибо.

    #2 Ответ от papun 21-03-2015 20:34:37

    • papun
    • Мастер-Джедай
    • Подробнее
      Re: Смешанные перекрытия в старых домах

      доом 1953 годау нас деревянное перекрытие . на первом этаже балки ..доска 50 двп . на перекрытии ..балки ..доски с обоих сторон ..дранка снизу ..и оштукатурено ..сверху двп ..

      #3 Ответ от Glaz 21-03-2015 20:35:52 (21-03-2015 20:36:09 отредактировано Glaz)

      • Glaz
      • Посвященный
      • Подробнее
        Re: Смешанные перекрытия в старых домах

        доом 1953 годау нас деревянное перекрытие . на первом этаже балки ..доска 50 двп . на перекрытии ..балки ..доски с обоих сторон ..дранка снизу ..и оштукатурено ..сверху двп ..

        а балки какие — ж/б ? или деревянные?

        #4 Ответ от papun 21-03-2015 20:43:24

        • papun
        • Мастер-Джедай
        • Подробнее
          Re: Смешанные перекрытия в старых домах

          деревянные внизу 20х30 а в меж этажном не знаю ..не вскрывал ни разу . сверил только

          #5 Ответ от Glaz 21-03-2015 20:44:42

          • Glaz
          • Посвященный
          • Подробнее
            Re: Смешанные перекрытия в старых домах

            деревянные внизу 20х30 а в меж этажном не знаю ..не вскрывал ни разу . сверил только

            по документам у вас какие перекрытия: деревянные или смешанные ?

            #6 Ответ от papun 21-03-2015 20:48:04

            • papun
            • Мастер-Джедай
            • Подробнее
              Re: Смешанные перекрытия в старых домах

              хороший вопрос))..деревянные отепленные прям так и написано)

              #7 Ответ от Glaz 21-03-2015 20:51:04

              • Glaz
              • Посвященный
              • Подробнее
                Re: Смешанные перекрытия в старых домах

                хороший вопрос))..деревянные отепленные прям так и написано)

                хм, сколько этажей в доме?

                #8 Ответ от papun 21-03-2015 20:55:07 (21-03-2015 20:56:15 отредактировано )

                • papun
                • Мастер-Джедай
                • Подробнее
                  Re: Смешанные перекрытия в старых домах

                  два ..по две трешки на этаж..

                  у нас еще и стены засыпные ..то есть в кладке выложены колодцы и засыпаны шлаком ..интересно когда сверлишь под чего нибудь .)

                  #9 Ответ от Glaz 21-03-2015 21:04:38

                  • Glaz
                  • Посвященный
                  • Подробнее
                    Re: Смешанные перекрытия в старых домах

                    у нас еще и стены засыпные ..то есть в кладке выложены колодцы и засыпаны шлаком ..интересно когда сверлишь под чего нибудь .)

                    мда, это из-за экономии так сделано со стенами ?

                    #10 Ответ от papun 21-03-2015 21:13:43

                    • papun
                    • Мастер-Джедай
                    • Подробнее
                      Re: Смешанные перекрытия в старых домах

                      технология такая раньше была в малоэтажном строительстве..

                      #11 Ответ от Glaz 21-03-2015 21:14:54

                      • Glaz
                      • Посвященный
                      • Подробнее
                        Re: Смешанные перекрытия в старых домах

                        технология такая раньше была в малоэтажном строительстве..

                        а у вас пол сильно скрипит когда ходите по нему ?

                        #12 Ответ от papun 21-03-2015 22:21:56

                        • papun
                        • Мастер-Джедай
                        • Подробнее
                          Re: Смешанные перекрытия в старых домах

                          потолок который он не скрипит ..внизу скрипел ..но я перестилал его . сейчас нормально..

                          #13 Ответ от Fisher 22-03-2015 19:35:32

                          • Fisher
                          • Посвященный
                          • Подробнее
                            Re: Смешанные перекрытия в старых домах

                            В доме с деревянными перекрытиями, лестница в подъезде тоже деревянная, по ней и определяйте

                            #14 Ответ от Жорик Ревазов 22-03-2015 23:22:45

                            • Жорик Ревазов
                            • Рыцарь-Джедай
                            • Подробнее
                              Re: Смешанные перекрытия в старых домах

                              в 9 этажных домах и выше не бывает деревянных и смешанных перекрытий только жб или монолит

                              Согласование перепланировки в доме с деревянными перекрытиями в Москве

                              Поговорку, что «один переезд равен двум пожарам» владельцы квартир в домах с деревянными перекрытиями оценивают по-своему: они с ней не согласны. Потому, что пожар и вероятность обрушения – два главных страха жителей домов старой постройки. Любой ремонт или реконструкция отдельной квартиры заставляет всех жильцов дома быть в напряжении. Из данной статьи вы узнаете, как провести и согласовать перепланировку в домах с деревянными перекрытиями без опасных последствий.

                              Украшения Москвы – это дома, построенные в 30-х годах прошлого века. В этих домах перекрытия либо полностью деревянные, либо комбинированные.

                              Что такое деревянные и комбинированные перекрытия

                              Перекрытия – строительные элементы в виде горизонтальных конструкций, разделяющие помещения на отдельные этажи. Перекрытия является несущим элементом. По-простому – это пол квартиры над вами.

                              В зданиях старой постройки перекрытия строили полностью деревянными. Представьте, между стенами квартиры укреплены мощные деревянные балки, по которым сверху пущены лаги. На лаги настелен пол. В нижней части балок организован деревянный накат с засыпкой и деревянной подшивкой, чтобы засыпка не осыпалась. Получается сэндвич: сверху лаги и пол, снизу деревянный накат и подшивка, а между ними засыпка. В районе санузлов тоже все деревянное и никакого бетона.

                              Домов с чисто деревянными перекрытиями практически не осталось: их либо снесли, либо подвергли реконструкции. И то, что мы называем «деревянными перекрытиями» это, по сути, комбинированные или смешанные. Смешанные перекрытия использовались с начала века и до 1955 года, особенно в довоенном строительстве. После 1955 года появились перекрытия из железобетона.

                              В зданиях со смешенными перекрытиями вместо деревянных идут стальные балки, которые называют двутавры. Их легко узнать: сечение двутавра выглядит как буква «Н». (Это очень прочная конструкция: в 30 раз жестче и в 7 раз прочнее прямоугольного профиля!) На двутавры уложены швеллера, на швеллера доски. В местах санузлов и кухонь уложены бетонные плиты. Места примыкания плит к деревянным перекрытиям – это слабые места подобных квартир. Как правило, древесина в этих местах подвержена гниению.

                              *** Ссылки по теме:

                              Особенности квартир с деревянными и комбинированными перекрытиями

                              Старая постройка в Москве, сосредоточена, в основном, в центре города. Но ценность этих домов заключается не только в месторасположении. Например, и об этом мало кто знает, распашные планировки и окна на три стороны квартиры, являющиеся характерными для старых зданий, служили важной цели – профилактики туберкулеза. Сейчас нет проблем с туберкулезом, но приобретая жилплощадь в старинном доме, можете быть уверены в хорошей вентиляции помещения и отличной освещенности.

                              К важным, с точки зрения согласования и узаконивания перепланировки, необходимо отнести следующие особенности зданий с деревянными и смешанными перекрытиями:

                              1. Первая и, наверное, самая хлопотная – узнать, что ваш дом является памятником культурного наследия, либо памятником архитектуры. Согласованию перепланировки в таких уникальных домах посвящена отдельная статья. Здесь стоит отметить, что проект перепланировки в этом случае будет называться проектом приспособления и к его подготовке будет привлечено Москомнаследие. Процесс будет достаточно сложным и начинать его возможно только в том случае если вы определились со своим партнером – специализированной проектной компанией.
                              2. В старых домах без инженерного обследования невозможно определить какие стены являются несущими. Со временем балки и доски перекрытий сильно изнашиваются и проседают. Стены, которые когда-то были ненесущими, начинают выполнять разгружающие функции. То есть, берут на себя часть нагрузки изношенных перекрытий. По сути, они поддерживают потолок от провала, по факту становясь несущими.

                              С 01 августа 2017 года инженерное обследование и выдачу ТЗК в старых домах с деревянными и смешанными перекрытиями в случае затрагивания несущих конструкций имеют право выполнять:

                              • либо автор проекта дома, если у него есть допуск СРО на изготовление технических заключений;
                              • либо ГБУ «Экспертный Центр».

                              Все здания с деревянными и смешанными перекрытиями построены по индивидуальным проектам. Но автора проекта установить, как правило, невозможно. Поэтому, так или иначе, но в «Экспертный Центр» обращаться все равно придется.

                              Если в выводах технического заключения будет указано, что «перегородки являются разгружающими и их демонтаж возможен при усилении перекрытий», в проекте перепланировки должен появиться дополнительный раздел по устройству проема в перегородках и сложному усилению металлоконструкциями.

                              1. Вентиляционные каналы в старых зданиях располагаются согласно логике автора проекта и могут находится в самых непредсказуемых местах. Вентканалов может быть несколько, в том числе, которые уже не работают. Например, в доме могут быть заложенные кирпичом дымоходы. Жилищное законодательство запрещает их трогать. Важность вентиляционных каналов как раз и определяется наличием деревянных перекрытий и других деревянных конструкций в доме. Архитекторы тщательно продумывали и планировали расположение воздуховодов и вентиляционных шахт в этих зданиях потому, что это единственный способ устранения последствий протечек. Если деревянное перекрытие «дышит», то ему не страшны ни грибок, ни плесень.
                              2. Замена изношенных деревянных перекрытий всегда затрагивает и соседей, с которыми предстоит договориться о замене общих перекрытий. Представьте, вы решили отремонтировать пол. Сразу же возникает проблема с потолком соседей снизу. Есть два пути решения: первый, в случае если вы договорились с соседями снизу, будет необходимо разработать два проекта реконструкции. Второй – более затратный, устроить новый пол в своей квартире, который не будет опираться на «общие» балки. Это возможно, если тщательно рассчитать нагрузку на несущие конструкции. И высота комнат все равно остается в пределах современных норм.

                              stroitel

                              Строитель все о Строительстве, Архитектуре, Ремонте, Дизайне! Стройка от А до Я! От идеи до объекта!

                              Журнал-сообщество «Строитель» для всех и каждого! Вступайте в наши ряды, будет интересно!

                              Меня умиляет безоглядная любовь нашего народа ко всему «сталинскому».
                              Это нечто из области садо-мазо. Бьет — значит любит, не бьет — не любит.
                              Любовь распространяется и на жилье. Сталинки продаются выше рынка,
                              даже те в которых деревянные или смешанные перекрытия.
                              Народ покупает и вбухивает миллионы в «»евроремонты»

                              Причем следует заметить смешанных перекрытий в сталинках — большинство,
                              ибо бетон в перекрытиях характерен только для самых поздних инкарнаций.
                              Спасибо репарациям из трофейной Германии.. И до регионов бетон дошел позже.

                              Типовые проекты тех лет разделялись по региональному признаку
                              и при внешней идентичности различались нутрянкой.

                              Но может быть богатенькие буратины усиляют и меняют перекрытия?
                              Нет, они доверяют «сталинскому качеству»! А дореволюциннному не доверяют!
                              И хотя деревяшки, простоявшие более, 50 лет бывают любыми,
                              вероятность нарваться на эпическое гнилье в сталинках выше.


                              Вот свежий пример из Пскова:

                              Жильцы дома № 52 по Октябрьскому проспекту рассказали Псковскому агентству информации подробности происшествия, случившегося в ночь с 23 на 24 октября. Напомним, в здании, где шел капитальный ремонт кровли, обрушились внутренние перекрытия в одном из подъездов.

                              Ирина Голованова живущая на третьем этаже в квартире № 4 сообщила, что дом 1952-го года постройки был признан аварийным еще в 1980-х годах, и что в нем никогда не было капитального ремонта. В доме нет горячей воды и газа: жильцы используют газовые баллоны.

                              По словам Ирины Головановой, около половины двенадцатого ночи они с дочкой «почувствовали, что дом начинает складываться». «Все завибрировало, пошли клубы пыли. Я подумала, что взорвался газовый баллон», — рассказала женщина корреспонденту ПАИ. По счастью, в комнате, где произошло обрушение, никого не было. Между тем, там «уже была расстелена постель, ребенок собирался ложиться спать».

                              Ирина рассказала, что комната оказалась завалена строительным мусором. А через отверстие в потолке в ее комнату свалилась соседка с четвертого этажа – «тетя Таня».

                              Жилец с 4-го этажа, Игорь Хамраев, рассказал ПАИ, что его к нему прибежала соседка с просьбой о помощи. Он ворвался в соседнюю квартиру и «успел схватить тетю Таня за руку – так, что она аккуратно спустилась вниз». После этого он схватил на руки трехлетнюю девочку, которая лежала в кресле, полузасыпанным мусором, и плакала. Девочку вынесли из здания, после чего ее забрала подъехавшая «Скорая».

                              Это я все к чему, писал я про то что качество строительства при Джугашвили было преотвратным,
                              А с учетом того, что на строительстве экономили — то и надежность — тоже .

                              Большая часть Салинок со смешанными перекрытиями ВЫРАБОТАЛО РЕСУРС ПОЛНОСТЬЮ!
                              Дореволюционные доходники , удешевляя которые строили Сталинки, тоже Выработали ресурс,
                              Но там запасы больше.

                              Мораль.
                              Перед покупкой сталинки изучите историю дома, поглядите форумы, а лучше закажите обследование.
                              Бывают эпические случаи, когда полдома бетонное, а полдома деревянное.
                              И уж если втравились, готовьтесь к усилению перекрытий..

                              Перекрытия: Смешанные. Как понимать?

                              Сбегаю из монолита, придурки сверху довели, гниды. Подобрал верхний этаж в кирпичном доме. Но вот по всем поисковикам сообщают, что в этом доме смешанный тип перекрытий. По запросу выдаются все постройки чуть ли не позапрошлого века — деревянные плюс жб. Но — интересующий дом построен в 2005 (см. фото) — и так же по всем поисковикам пишут, что смешанные перекрытия. Что это может быть? Металл плюс жб? Какие подвохи? В первую очередь интересует звукоизоляция. Спасибо.
                              К сообщению приложены файлы:

                              Fogger написал:
                              смешанные перекрытия. Что это может быть?

                              Плиты + монолит. Между ними подобие двутаврового профиля.

                              Fogger написал:
                              В первую очередь интересует звукоизоляция.

                              Сами понимаете, какая там звукоизоляция.

                              strider1978 написал:
                              Плиты + монолит. Между ними подобие двутаврового профиля.

                              никогда такое не встречал, можно как бы картиночку в разрезе для более наглядного представления?

                              strider1978 написал:
                              Сами понимаете, какая там звукоизоляция.

                              Неа, не понимаю. Всё настолько плохо?

                              Вот нашел такое. Это оно? Сборно-монолитное называется?

                              Нет, просто панели, а там где «эркеры» залит монолит.

                              ну то есть всё плохо со слышимостью?

                              Не настолько плохо как в «чистом» монолите, тем более в Вашем случае соседи только снизу.

                              Если разводка труб вертикальная, то слышимость по стоякам будет сильнее чем от перекрытия.

                              Понял, спасибо

                              Fogger написал:
                              Сбегаю из монолита, придурки сверху довели, гниды. Подобрал верхний этаж в кирпичном доме. Но вот по всем поисковикам сообщают, что в этом доме смешанный тип перекрытий. По запросу выдаются все постройки чуть ли не позапрошлого века — деревянные плюс жб. Но — интересующий дом построен в 2005 (см. фото) — и так же по всем поисковикам пишут, что смешанные перекрытия. Что это может быть? Металл плюс жб? Какие подвохи? В первую очередь интересует звукоизоляция. Спасибо.

                              Fogger , смешанные бывает ж/б плита + лаги деревянные. Но что-то не верится, что у вас такие.
                              Что мешает расковырять и посмотреть? Если шумоизоляцию пола будете делать, в любом случае до плит перекрытия все счищается (при условии что хотите с ± той же высотой потолков остаться).

                              PS: обратите внимание на лифтовую лебедку и движение кабины по шахте..на последних этажах встречается проблема инженерного шума из техэтажа. Нужно быть уверенным, что все нормально.

                              Len написал:
                              Что мешает расковырять и посмотреть?

                              Я ж не переехал туда еще, только присматриваю, поэтому и интересуюсь заранее.

                              Len написал:
                              на последних этажах встречается проблема инженерного шума из техэтажа.

                              Да я в курсе. Просто уже по опыту нескольких квартир знаю, что акустические шумы довольно спокойно воспринимаю. Мне бы только от ударных избавиться.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector